Gebäudemodernisierungsgesetz: Was §56 GModG für deine Immobilie bedeutet

Das Wichtigste zum GModG in Kürze

• Aus GEG wird GModG. Verkündet am 28.07.2026, Kernänderungen in Kraft seit 29.07.2026
• § 56 GModG: Automatisierungspflicht für Nichtwohngebäude ab 70 kW Nennleistung
• Nachrüstfrist im Bestand: 31.12.2029
• Neubau: Anforderungen gelten sofort, gestaffelt nach Automationsgrad
• Ausnahme möglich, wenn technisch nicht machbar oder wirtschaftlich unzumutbar
• Bußgeldrahmen nach § 108 GModG
• 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist entfallen, ersetzt durch die „Bio-Treppe“

Das Gebäudeenergiegesetz wird abgelöst durch das Gebäudemodernisierungsgesetz

Am 28. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet, seit dem 29. Juli gelten dessen Kernänderungen. Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist damit das GModG geworden. Für Betreiber von Immobilen ist das mehr als eine Umbenennung. Der Paragraf, der diese am stärksten betrifft, heißt § 56 und regelt die Gebäudeautomatisierung. Die Schwelle, ab der du zur Ausrüstung verpflichtet bist, wurde von 290 auf 70 Kilowatt gesenkt. Der Termin zur Umsetzung steht: 31. Dezember 2029.

Wenn du ein Hotel, ein Pflegeheim, eine Klinik, ein Bürogebäude, eine Schule, ein Verwaltungsgebäude oder eine Immobilie in kirchlicher Trägerschaft betreibst, betrifft dich das mit hoher Wahrscheinlichkeit. Und wenn du bislang gedacht hast, das Thema Gebäudeautomation sei etwas für die ganz großen Häuser, ändert sich das mit § 56 grundlegend.

Was das GModG verändert im Überblick

Der Gesetzgeber hat mit dem GModG einen Kurswechsel gemacht. Die pauschale Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen muss, ist gestrichen. Stattdessen gilt eine gestufte Regelung, in der ein wachsender Mindestanteil erneuerbarer oder klimafreundlicher Brennstoffe verpflichtend beigemischt werden muss. Auch bestimmte Betriebsverbote für ältere Öl- und Gaskessel sind entfallen. Zudem wurde die CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter angepasst.

Für dich als Betreiber eines Gebäudes stehen zwei Themen im Vordergrund. Erstens: § 56 zur Gebäudeautomation, sofort geltend im Neubau, mit Nachrüstfrist bis Ende 2029 im Bestand. Zweitens: Ab dem 1. Januar 2027 kommen die Mindesteffizienzstandards, kurz MEPS, für Nichtwohngebäude aus der EPBD-Umsetzung dazu sowie Anpassungen bei Energieausweis, Nachweisführung und Berechnungsgrundlagen.

Wir konzentrieren uns in diesem Beitrag auf § 56 GModG. Denn das ist der Paragraf mit dem größten Handlungsbedarf für die kommenden dreieinhalb Jahre für Hotels, Pflegeeinrichtungen, Schulen sowie öffentliche Verwaltungsgebäude, Kirchen und viele weitere Gebäude.

§ 56 GModG: Wer ist betroffen und was wird verlangt

Der Wortlaut von Absatz 1 ist eindeutig: „Ein Nichtwohngebäude mit einer Anlage zur Heizung, kombinierten Raumheizung und Lüftung, Klimatisierung oder kombinierten Klima- und Lüftungstechnik mit mehr als 70 Kilowatt Nennleistung muss bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgerüstet werden.“

Zwei Zahlen sind entscheidend. Erstens die Absenkung der Leistungsschwelle von 290 auf 70 Kilowatt. Damit fallen deutlich mehr Gebäude in die Pflicht als bisher. Nach Einordnung mehrerer Fachverlage sind das insbesondere mittelgroße Bürogebäude, Verwaltungsgebäude, Schulen, Kliniken, Pflegeheime, Hotels ab etwa 60 Zimmern und der überwiegende Teil des gewerblichen Nichtwohngebäudebestands. Zweitens der Stichtag 31.12.2029. Das heißt, ab August 2026 gerechnet hast du gut dreieinhalb Jahre Zeit, den neuen Anforderungen gerecht zu werden.

Was das System können muss, steht in Absatz 2 und ist die eigentliche Substanz der Pflicht:

1. Kontinuierlich überwachen, protokollieren, analysieren. Verbräuche aller Hauptenergieträger und aller gebäudetechnischen Systeme müssen fortlaufend erfasst werden, und der Verbrauch muss auf dieser Basis automatisch angepasst werden können.
2. Offene, herstellerunabhängige Datenschnittstelle. Die erhobenen Daten müssen über eine gängige und frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich sein, sodass Auswertungen firmen- und herstellerunabhängig möglich sind. Alle Systeme ohne Open API, wie zum Besipiel herkömmliche Gebäudeleitsysteme, werden diesem Anforderungspunkt oft nicht gerecht.
3. Anforderungswerte für Energieeffizienz aufstellen. Das System muss Zielgrößen definieren können, an denen sich der Betrieb messen lässt. Das heißt, du musst eine sogenannte Baseline für deine Immobilie definieren können, welche den tatsächlichen Verbrauch damit vergleicht.
4. Effizienzverluste erkennen. Abweichungen von den Anforderungswerten müssen sichtbar werden.
5. Verbesserungspotenziale kommunizieren. Das System muss den Betreiber aktiv über mögliche Verbesserungen informieren.
6. Raumklimaqualität überwachen. Temperatur und weitere klimarelevante Parameter müssen erfasst werden.

Zusätzlich verlangt Absatz 6, dass Nichtwohngebäude mit einer Anlage über 70 Kilowatt bis Ende 2029 mit einer automatischen Beleuchtungssteuerung ausgestattet sein müssen. Die Beleuchtung soll zoniert sein und über eine Belegungserkennung verfügen. Auch hier gilt die Ausnahme, wenn die Umsetzung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Bestand oder Neubau: Wo dein Gebäude in § 56 steht

Der Gesetzgeber unterscheidet klar zwischen bestehenden Gebäuden und Neubauten. Für dich als Betreiber ist das eine der wichtigsten Unterscheidungen im Gesetz, weil sich Fristen, Nachweispflichten und technische Anforderungen dadurch deutlich unterscheiden.

Wenn in ein bestehendes Nichtwohngebäude in den drei Jahren vor dem 1. Januar 2027 bereits ein System für die Gebäudeautomatisierung eingebaut wurde, welches die Anforderungen aus § 56 Absatz 2 nicht erfüllt, darfst du die Nachrüstung nach dem 31.12.2029 vornehmen. Du hast dann zehn Jahre Zeit ab dieser Frist. Das entlastet Betreiber, die kürzlich investiert haben, jedoch mit dem eingesetzten System die neue Anforderungslage nicht erfüllen können.

Nicht anwendbar ist § 56 auf Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder von Gesellschaften mit Bundesbeteiligung, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen.

Was für Bestandsgebäude in der Praxis zählt

Für den Bestand steht die funktionale Anforderung im Vordergrund. Das Gesetz schreibt keinen bestimmten Automationsgrad nach DIN/TS 18599-11:2025-10 vor. Entscheidend ist, dass dein System die sechs Fähigkeiten aus Absatz 2 tatsächlich erfüllt. Das ist eine wichtige Öffnung: Du bist nicht gezwungen, ein Building Management System, auch bekannt als Gebäudeleitsystem, kurz GLT, zu installieren, wenn dein System die Anforderungen an Erfassung, Analyse, Schnittstelle und Steuerung erfüllt.

Was für Neubauten zusätzlich gilt

Bei Neubauten kommt zur funktionalen Anforderung der Automationsgrad hinzu. Grad B setzt eine tageslichtabhängige Regelung mit Präsenzfunktion voraus, Grad C ein zentrales Ausschaltsignal und manuelles Schalten sowie zusätzliche Interoperabilitätsanforderungen zwischen den technischen Gewerken. Das technische Inbetriebnahme-Management ist im Wortlaut des Gesetzes verankert: Mindestens eine Heizperiode für die Wärmeerzeugung und mindestens eine Kühlperiode für die Kälteerzeugung müssen erfasst werden. In der Praxis heißt das, dass nach dem ersten Betriebsjahr ein Feinabgleich stattgefunden haben muss.

Für Bauvorhaben mit Bauanzeige oder Bauantrag bis zum 28.07.2026 gelten übergangsweise noch die Anforderungen des alten GEG. Alles danach richtet sich nach dem GModG.

„Wirtschaftlich unzumutbar“ und „technisch nicht möglich“: Was das im Detail heißt

Die Härtefallregelung ist in § 102 GModG geregelt. Sie ist die einzige Möglichkeit, durch die du der Pflicht aus § 56 legal entgehen kannst. Aber sie ist keine allgemeine Ermessensklausel, sondern präzise formuliert. Außerdem liegt die Nachweispflicht immer bei dir als Betreiber einer Immobilien und bedarf eindeutiger Beweise.

Fall 1: Die Ziele des Gesetzes werden durch andere Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht

Wenn du also nachweislich mit einem anderen technischen Ansatz denselben energetischen Effekt erzielst wie mit einem System nach § 56 GModG, kann die Behörde dich auf Antrag befreien. Die Beweislast liegt bei dir als Eigentümer. Die Behörde kann auf deine Kosten ein Sachverständigengutachten verlangen.

Fall 2: Die Anforderungen führen zu einer unbilligen Härte

Das Gesetz definiert diesen Begriff selbst, und die Definition ist konkret. Eine unbillige Härte liegt vor, wenn:

1. die notwendigen Investitionen nicht innerhalb der üblichen Nutzungsdauer (bei Bestandsgebäuden: innerhalb angemessener Frist) durch die eintretenden Energieeinsparungen erwirtschaftet werden können, das heißt: wenn Investition und Ertrag nicht in einem angemessenen Verhältnis stehen
2. die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen
3. besondere persönliche Umstände die Erfüllung nicht zumutbar machen

Bei der Frage, ob sich die Investition in der Nutzungsdauer amortisiert, sind ausdrücklich auch die erwartbaren Preisentwicklungen für Energie zu berücksichtigen. Das schließt sowohl steigende Energiepreise als auch die Preise für Treibhausgase aus dem europäischen und dem nationalen Emissionshandel ein. Wer heute mit stabilen Energiepreisen argumentiert, argumentiert gegen den Text des Gesetzes.

Zwei Missverständnisse sind teuer. Erstens: Die Härtefallregelung greift nicht automatisch. Du musst einen Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde stellen, mit Nachweisen. Zweitens: „Wirtschaftlich unzumutbar“ heißt nicht „aktuell nicht im Budget“. Der Maßstab ist die Amortisation über die übliche Nutzungsdauer der Anlage unter Berücksichtigung der zu erwartenden Energiepreise. Das ist bei modernen Automationslösungen mit vergleichsweise geringen Investitionen selten der Fall.

Die realistische Einschätzung ist unbequem, aber ehrlich: Für den Regelfall eines mittelgroßen Gebäudes wird sich eine Automatisierungslösung nach § 56 innerhalb der Nutzungsdauer über die Einsparungen tragen. Damit ist der Weg über § 102 in den meisten Fällen kein realistisches Szenario.

Was bei Nichtumsetzung des GModG droht

Verstöße gegen § 56 GModG sind als Ordnungswidrigkeit nach § 108 GModG bußgeldbewehrt. Der Bußgeldrahmen im GModG reicht je nach Tatbestand von 5.000 bis zu 50.000 Euro. Die konkrete Höhe für die Nicht-Umsetzung der Automatisierungspflicht hängt vom Einzelfall und der behördlichen Entscheidung ab. Wer die neue Rechtslage aussitzt, riskiert nicht nur ein Bußgeld, sondern verpasst gleichzeitig die Energieeinsparungen, die die Investition tragen sollen.

Auf strategischer Ebene kommt ein zweites Risiko hinzu, das in der Diskussion oft unterschätzt wird: Finanzierer und institutionelle Investoren preisen digitale Steuerbarkeit, Datenverfügbarkeit und ESG-Konformität längst in Bewertungen und Konditionen ein. Ein Gebäude, das die Anforderungen aus § 56 GModG nicht erfüllt, wird auf dem Immobilienmarkt in den kommenden Jahren spürbar an Attraktivität verlieren.

Wer die Einhaltung des GModG kontrolliert

Der Vollzug des Gebäudemodernisierungsgesetz liegt bei den Bundesländern. Der Bund setzt den Rahmen, die Länder setzen das Gesetz in ihren Verwaltungen um. In den meisten Bundesländern ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig, also das Bauamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Die konkrete Behördenbezeichnung und das Verfahren regeln die Länder in jeweils eigenen Durchführungsverordnungen. Es gibt für § 56 GModG keine periodische Regelkontrolle wie den jährlichen Schornsteinfegerbesuch. Die Prüfung ist anlassbezogen. Sie greift, wenn einer dieser Trigger vorliegt:

• Baugenehmigungsverfahren: Bei Neubauten prüft die Bauaufsichtsbehörde die Einhaltung über die Erfüllungserklärung nach § 92 GModG. Für Neubauten ab 70 kW ist der geforderte Automationsgrad nach DIN/TS 18599-11:2025-10 nachzuweisen.
• Energieausweis: Beim Verkauf, bei Neuvermietung oder Verpachtung ist der Energieausweis vorzulegen. Die neuen Ausweise nach GModG enthalten Pflichtangaben zu Smart-Readiness und Gebäudeautomation.
• Anlassbezogene Prüfung: Nach § 95 GModG kann die zuständige Behörde jederzeit Nachweise verlangen. Auslöser sind typischerweise Anzeigen, ESG-Reporting-Kontexte oder Auffälligkeiten aus anderen Bauverfahren.
• Stichprobenkontrollen: Nach § 99 GModG werden Energieausweise und Klimaanlagen-Inspektionsberichte stichprobenweise geprüft. Die Organisation hierfür liegt bei den Ländern.
• Bußgeldverfahren: Wird eine Nichtumsetzung bekannt, greift der Ordnungswidrigkeitentatbestand nach § 108.

Der Bezirksschornsteinfeger nach § 97 GModG kontrolliert primär Heizungsanlagen, nicht die Gebäudeautomation nach § 56. Die Zuständigkeitsfrage sollte also nicht mit dem klassischen Schornsteinfeger-Vollzug verwechselt werden.

Die praktische Konsequenz für dich als Betreiber: Auch ohne regelmäßige Vor-Ort-Kontrolle bleibt die Pflicht aus § 56 rechtlich verbindlich. Die Nachweislast liegt immer bei dir. Wenn eine Behörde ab dem 31.12.2029 Nachweise verlangt, musst du dokumentieren können, dass dein System die sechs Anforderungen aus Absatz 2 erfüllt, dass du bei Neubauten den geforderten Automationsgrad erreichst, dass ein technisches Inbetriebnahme-Management durchlaufen wurde, dass die Übergangsregelung nach Absatz 4 greift oder dass ein Härtefallbescheid nach § 102 vorliegt.

Wichtiger als die staatliche Vollzugsdichte ist jedoch mittlerweile für viele Betreiber inzwischen ein anderer Kontrolleur, nämlich Banken, Investoren und Käufer. Diese prüfen bei Refinanzierung, Verkauf oder Portfolio-Due-Diligence längst systematisch, ob ESG-relevante Anforderungen erfüllt sind. Der GModG-Nachweis wird daher ein Standard-Prüfpunkt. Selbst wenn die Bauaufsicht nicht flächendeckend kontrolliert, die Kapitalmarktseite wird es auf jeden Fall und das sehr genau.

Wie better.energy die Anforderungen aus § 56 abdeckt

Die sechs Punkte aus § 56 Abs. 2 Gebäudemodernisierungsgesetz lassen sich technisch übersetzen. So sieht das mit better.energy aus:

Was das in der Praxis bedeutet: Du bekommst eine Lösung, die netzwerkunabhängig funktioniert, es ist keine IT-Integration nötig, da die Kommunikation über LoRaWAN funktioniert. Dadurch lässt sich die IoT-Plattform nachträglich in Bestandsgebäuden installieren und sie ist zusätzlich flexibel skalierbar. In Deutschland und im DACH-Raum sind aktuell mehr als 800 Standorte und 155.000 vernetzte Komponenten mit better.energy im Einsatz.

Ein Aspekt ist wichtig, damit du die richtige Erwartung mitbringst: § 56 GModG verlangt keinen Vollausbau-BMS. Das Gesetz beschreibt Fähigkeiten, keine Produktkategorie. Für den Bestand kann eine LoRaWAN-basierte Lösung wie better.energy diese Fähigkeiten liefern, ohne dass du eine klassische Gebäudeleittechnik mit umfangreicher Verkabelung, Schaltschrankausbau und Systemintegration nachrüsten musst. Für Neubauten ab 70 kW brauchst du zusätzlich einen Automationsgrad nach DIN/TS 18599-11:2025-10, dann sind je nach Bauprojekt kombinierte Ansätze aus Feld- und Managementebene sinnvoll.

Was du in den nächsten Monaten tun solltest

Es gibt eine überschaubare Reihenfolge, um in den Griff zu bekommen, was das Gebäudemodernisierungsgesetz für dein Portfolio bedeutet und von dir als Betreiber verlangt.

1. Nennleistung erheben. Prüfe für jeden Standort die Nennleistung der Heizungs-, Klima-, Lüftungs- und kombinierten Anlagen. Alles ab 70 Kilowatt fällt in § 56 GModG.
2. Bestandsaufnahme Automatisierung. Welche Systeme sind bereits installiert? Erfüllen sie die sechs funktionalen Anforderungen? Wenn nicht, greift die Nachrüstpflicht.
3. Übergangsregelung prüfen. Wenn du in den letzten drei Jahren vor dem 1. Januar 2027 ein System eingebaut hast, das die Anforderungen aus Abs. 2 nicht erfüllt, bekommst du zehn Jahre zusätzlich für die Nachrüstung.
4. Zeitplan aufsetzen. Bis Ende 2029 sind es dreieinhalb Jahre. Rechne mit Vorlauf für Ausschreibung, Beschaffung, Installation, Inbetriebnahme und Feinabgleich.
5. Härtefallantrag oder Umsetzung entscheiden. In den meisten Fällen ist die Umsetzung wirtschaftlich tragfähig. Wenn ein Härtefallantrag realistisch ist, vergiss nicht die Kosten und den Aufwand für den Nachweis einzuplanen.
6. Neubauprojekte anpassen. Für Bauvorhaben nach dem 28.07.2026 gelten die neuen Anforderungen inkl. Automationsgrad und Inbetriebnahme-Management. Sprich frühzeitig mit deinem Fachplaner.

Dein nächster Schritt zur Erfüllung des GModG

Nutze unseren kostenfreien Beratungsservice und vereinbare einen unverbindlichen Termin mit unseren Energieexperten. Wir schauen uns gemeinsam an, welche deiner Standorte betroffen sind und wie eine Umsetzung bis Ende 2029 realistisch aussehen kann. Wir zeigen dir, wie better.energy dich bei der Erfüllung des § 56 GModG unterstützt und wie du obendrein Energie- und CO2-Emissionen sparst, gut vorbereitet für Compliance-Themen bist sowie gleichzeitig dein Personal entlasten kannst.

Quellen:

• GEG-Infoportal des Bundes (BBSR/BMWE): Chronologie und Inhalt des Gebäudemodernisierungsgesetzes, Beschluss vom 10.07.2026
• Rödl & Partner, GÖRG, Ebner Stolz: Legal Updates zum GModG, § 56 Gebäudeautomation, § 108 Bußgeld
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Fristen und Bußgeldrahmen GModG
• Bundesministerium der Justiz: Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG), aktuelle Fassung
• Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes
• Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
• BBSR: GModG-Infoportal, Chronologie und Inhalt
• Rödl & Partner: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Systemwechsel gegenüber dem Gebäudeenergiegesetz
• IWpro: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) statt GEG. Was sich ändert
• aedifion: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Pflichten und Fristen für Nichtwohngebäude
• Öko-Zentrum NRW: Update zum GModG. GModG verkündet, erste Änderungen treten in Kraft
• Bundesingenieurkammer: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) tritt in Kraft
• tab.de: Gebäudemodernisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht
• energie-experten.org: Gebäudemodernisierungsgesetz. Was ändert sich im GModG?
• SITECO: GModG. Gebäudemodernisierungsgesetz und Anforderungen an das Gewerk Licht
• Europäisches Parlament und Rat: Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)
• DIN/TS 18599-11:2025-10, Energetische Bewertung von Gebäuden. Teil 11: Gebäudeautomation (kostenpflichtig über den Beuth Verlag beziehbar)