Energieausweis für Nichtwohngebäude: Pflichten, Kosten, Arten (DE/AT/CH)

Energieausweis in Hotels & Pflegeheimen (DE/AT/CH) – das musst du wissen

1. Auslöser sind fast immer Ereignisse: Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Betreiberwechsel, Ablauf der Gültigkeit.
2. Nichtwohngebäude sind komplexer als Wohngebäude: Viele Zonen, lange Laufzeiten, Lüftung, Warmwasser, Küche → der Ausweis wird schnell zum Mini-Projekt.
3. Eigentümer vs. Betreiber: Klare Arbeitsteilung: Eigentümer beauftragt und trägt die formale Pflicht – Betreiber liefert Daten, organisiert Zugang und erklärt den Betrieb.
4. Deutschland (GEG): zwei Ausweisarten: Bedarfsausweis (berechnet) vs. Verbrauchsausweis (gemessen, stark betriebsabhängig).
5. Deutschland: Anzeigenpflicht bei Nichtwohngebäuden: Wenn der Ausweis vorliegt, müssen Pflichtangaben in Anzeigen stehen.
6. Deutschland: Aushangpflicht nicht vergessen: 250 m² (behördlich) vs. 500 m² (privat) bei Publikumsverkehr; je nach Nutzung kann der Betreiber/Nutzer aushängen müssen.
7. Österreich (EAVG): Fristen sind knallhart: Vor Vertragsabschluss rechtzeitig „zeigen“, danach binnen 14 Tagen aushändigen; bei Vorlage max. 10 Jahre alt.
8. Österreich: Inserate brauchen Werte: In Anzeigen sind Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor verpflichtend und auch Makler sind in der Pflichtkette.
9. Schweiz: GEAK/CECB ist Standard, Pflichten sind kantonal geregelt, formale Schritte hängen stark an der Eigentümerrolle.
10. Kosten hängen an Daten & Komplexität: Fläche, Zonenmodell, Messkonzept, Anlagenkomplexität; in Hotels/Pflegeheimen wird’s oft „individuell“. Beste Kostensenkungsmethoden: saubere Verbräuche, Pläne, Zählerlogik.

Schnellnavigation durch den Beitrag:

• Warum der Energieausweis in Hotels & Pflegeheimen plötzlich „wichtig“ wird
• Warum Energieausweise bei Nichtwohngebäuden komplizierter sind
• Quick-Orientierung für Deutschland, Österreich und die Schweiz (Rechtsrahmen, typische Auslöser, wer wofür zuständig ist)
• Der Energieausweise in Deutschland: Pflichten, Arten, Anzeigen, Aushang, Zuständigkeiten, Kosten
• Der EAVG in Österreich: Pflichtfälle, 14-Tage-Regel, Inserate (HWB/fGEE), Sanktionen, Rollen
• Der GEAK/CECB in der Schweiz: Was ist es, Pflichten, Eigentümerrolle, Datenbasis, Kosten, Rollen
• Pragmatische Hilfe bei Datenengpässen
• Fazit: Was du als Betreiber wirklich mitnehmen solltest

Der Energieausweis: Lästige Pflicht oder sinnvolle Ergänzung in Hotels und Pflegeheimen?

Du betreibst ein Hotel oder ein Pflegeheim in Deutschland, Österreich oder der Schweiz und irgendwo zwischen Frühdienst, Belegung, Brandschutz, Hygieneplänen und der gefühlt 97. Lieferantenrechnung ploppt plötzlich das Thema Energieausweis auf. Meist nicht, weil du “Lust auf Papier” hast, sondern weil jemand verkauft, verpachtet, neu vermietet, der Ausweis abzulaufen droht oder Fördermittel beantragt werden müssen.

Die gute Nachricht: Die Regeln sind in allen drei Ländern grundsätzlich nachvollziehbar. Die realistische Nachricht: Bei Nichtwohngebäuden scheitert es selten am „Ob“, sondern fast immer an Daten, Zuständigkeiten und der Frage: Wer macht was – Betreiber oder Eigentümer?

Warum der Energieausweis bei Hotels und Pflegeheimen oft „mehr Arbeit“ ist

Ein Energieausweis soll die energetische Qualität einer Immobilie vergleichbar machen. Bei Nichtwohngebäuden wie Hotel oder Pflegeheim ist das in der Praxis anspruchsvoller als bei Wohngebäuden:

• Lange Betriebszeiten (24/7 oder nahe dran)
• Viele Nutzungszonen (Zimmer/Stationen, Küche, Wäscherei, Verwaltung, Spa/Wellness, Technikflächen)
• Komplexe Technik (Lüftung, ggf. Kühlung, Warmwasser, Zirkulation, Regelungen)
• Hoher Stromanteil (Beleuchtung, Küche, IT, Lüftung, Aufzüge)

Heißt übersetzt: Der Energieausweis ist selten „ein Formular“, sondern eher ein Projekt und du bist als Betreiber fast immer mittendrin, selbst wenn die formale Pflicht oft beim Eigentümer liegt.

Quick-Orientierung: Was unterscheidet DE, AT und CH?

Deutschland: Energieausweis für Nichtwohngebäude nach GEG

1) Wann ist ein Energieausweis Pflicht – speziell für Hotel und Pflegeheim?

In Deutschland schreibt das Gebäudeenergiegesetzt, kurz GEG, Energieausweise unter anderem vor bei Neubauten, größeren Sanierungen sowie bei Vermietung und Verkauf bestehender Gebäude.

Für dich als Betreiber ist das meist dann relevant, wenn:

• der Eigentümer verkauft oder neu verpachtet,
• dein Betreibervertrag neu verhandelt wird,
• ein Betreiberwechsel ansteht,
• oder das Objekt öffentlich zugänglich ist und Aushangpflicht auslöst.

2) Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis – der Unterschied, der in der Praxis wehtut

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen:

• Bedarfsausweis: basiert auf einer technischen Berechnung (Gebäudehülle, Anlagentechnik, standardisierte Nutzungsannahmen).
• Verbrauchsausweis: basiert auf gemessenen Verbräuchen über mehrere Jahre – und ist damit spürbar betriebs- und belegungsabhängig.

Gerade im Hotel und Pflegeheim ist das entscheidend: Ein Verbrauchsausweis ist nicht “falsch”, aber er beantwortet eine andere Frage. Er zeigt stärker, wie das Gebäude tatsächlich betrieben wurde (Belegung, Komfortniveau, Laufzeiten, Regelstrategie) – nicht nur, wie es technisch gebaut ist.

3) Immobilienanzeigen: Pflichtangaben – bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt

Wenn bereits ein Energieausweis vorliegt und eine kommerzielle Immobilienanzeige geschaltet wird, müssen Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten sein. Für Nichtwohngebäude ist dabei wichtig: Der Endenergiekennwert ist getrennt für Wärme und Strom aufzuführen.

Praxis-Tipp: Genau hier stolpert es oft: Hotels und Pflegeheime haben selten „den einen Zähler“. Wenn Strom und Wärme nicht sauber abgrenzbar sind, startet die Rückfrage-Schleife (Aussteller ↔ Betreiber ↔ Eigentümer ↔ Abrechnung).

4) Aushangpflicht: 250 m² vs. 500 m² – und wer aushängen muss

Die Aushangpflicht ist ein Klassiker, der gerne übersehen wird, gerade bei öffentlich zugänglichen Nichtwohngebäuden.

• Behördlich genutzte Gebäude: Aushangpflicht nach § 80 Abs. 6 GEG, wenn auf mehr als 250 m² Nutzfläche starker Publikumsverkehr stattfindet.
• Nicht behördlich (privatwirtschaftlich): Aushangpflicht, wenn sich mehr als 500 m² Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr im Gebäude befinden – sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt.

Wichtig: Diese Aushangpflicht begründet nicht automatisch eine Ausstellungspflicht, wenn noch kein Energieausweis existiert – sie greift erst „ab Vorliegen“.

5) Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Energieausweise dürfen nur von qualifizierten Personen ausgestellt werden. Die können je nach Qualifikation Architekten, Ingenieure oder Energieberater sein.  Details regelt § 88 GEG und die dort genannten Anforderungen.

Für dich als Besitzer ist wichtig, nicht nur zu fragen „Kannst du Energieausweis ausstellen?“, sondern auch „Hast du Erfahrung mit Nichtwohngebäuden (Hotel/Pflege) und Mehrzonen-/Messkonzepten?“, das spart Wochen in der Bearbeitung und schont die Nerven.

6) Wer „beantragt“ den Energieausweis – Betreiber oder Eigentümer?

In Deutschland wird der Energieausweis typischerweise nicht bei einer Behörde beantragt, sondern von der Eigentümerseite oder in deren Auftrag bei einer ausstellungsberechtigten Fachperson beauftragt.

• Eigentümer: organisiert Beauftragung, trägt Verantwortung für Bereitstellung im Transaktionsfall (und oft auch Kosten).
• Betreiber: liefert Daten, ermöglicht Begehung/Anlagenzugang, erklärt Betrieb (Belegung, Laufzeiten, Besonderheiten).

7) Kosten: Mit welchen Kosten solltest du realistisch beim Energieausweis rechnen?

Die Kosten hängen stark ab von:

• Größe (Nutz-/Nettogrundfläche),
• Anzahl Nutzungszonen,
• Datenqualität (Pläne vorhanden? Zählerliste sauber?),
• Komplexität der Anlagentechnik.

Die Kosten für einen Energieausweis bei Nichtwohngebäuden sind stark fallabhängig, weil der Aufwand nicht pro Gebäude, sondern praktisch pro Datenlage und Komplexität entsteht. Je größer die Nutz- oder Nettogrundfläche, desto mehr Nutzungszonen, also zum Beispiel Zimmer, Stationen, Küche, Wäscherei, Gastro, Spa, Verwaltung, gibt es. Und je komplexer die Anlagentechnik (Lüftung, Warmwasser, ggf. Kühlung, Regelung), desto höher ist der Erhebungs- und Rechenaufwand und damit der Preis.

In Hotels und Pflegeheimen kommt hinzu, dass Messkonzepte oft historisch gewachsen sind, es gibt mehrere Zähler, gemischte Abgrenzungen und häufig hat bereits mehrfach ein Betreiberwechsel stattgefunden. Das löst oft zusätzliche Plausibilisierung und Rückfragen aus. Deshalb reichen die Kosten je nach Objekt von „überschaubar“ bis „deutlich vierstellig“, vor allem so bald Mehrzonenmodelle, unvollständige Pläne oder komplexe Technik im Spiel sind.

8) Eigentümer vs. Betreiber: Pflichten und Mitwirkung – das Praxisbild

Wer macht was in Deutschland?

Mini-Checkliste: Daten, die Betreiber für die Erstellung des Energieausweises fast immer liefern muss:

• Zählerliste und Messkonzept (Strom, Wärme, ggf. Submetering)
• Verbrauchsdaten (idealerweise 3 Jahre, sauber abgegrenzt)
• Belegung und Betriebszeiten (damit Aussteller Sondereffekte einordnen kann)
• Pläne (Grundrisse, Flächenaufstellung, Zonen)
• Anlagenübersicht (Wärmeerzeuger, Lüftung, Warmwasser, ggf. Kälte)

Österreich: Energieausweis nach EAVG 2012 – Pflichten, Fristen, Inserate

Österreich ist in der Praxis oft „stringenter“ in der Kommunikation – insbesondere bei Fristen und der Frage zeigen vs. aushändigen.

1) Wann ist ein Energieausweis Pflicht und wie lange ist dieser gültig?

Beim Verkauf oder bei der In-Bestand-Gabe (Vermietung/Verpachtung) ist grundsätzlich ein Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen – die Pflicht trifft die Verkäufer, also die Bestandgeberseite. Auch in Österreich ist der Energieausweis praktisch 10 Jahre gültig. Denn beim Verkauf oder neuer Neuvermietung bzw. Neuverpachtung darf der Ausweis höchstens zehn Jahre alt sein zum Zeitpunkt der Vorlage.

2) „Zeigen“ vs. Aushändigen: die 14-Tage-Regel

Österreich regelt sehr konkret, wann der Energieausweis vorzuzeigen und auszuhändigen ist:

• Während der Vertragsverhandlungen reicht ein rechtzeitiges „Zeigen“.
• Nach Vertragsabschluss muss der Energieausweis oder eine vollständige Kopie innerhalb von 14 Tagen ausgehändigt werden.
• Und: Der Energieausweis darf zum Zeitpunkt der Vorlage höchstens zehn Jahre alt sein.

Wenn du Betreiber bist, heißt das: Spätestens wenn ein Eigentümerwechsel, Neuverpachtung oder Neuvermietung ansteht, wird dein Datenbeitrag zeitkritisch.

3) Pflichtangaben in Inseraten: HWB und fGEE

In Österreich müssen in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen verpflichtende Werte angegeben werden, typischerweise den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE).

4) Sanktionen: was droht bei Verstößen?

Bei Verletzung der Pflichten sieht Österreich Verwaltungsstrafen vor. Das ist in der Praxis relevant, wenn Anzeigen, Werte oder Fristen nicht passen. Als Richtwert werden Strafen bis 1.450 € genannt.

5) Wer darf Energieausweise ausstellen – und wer beauftragt?

Wer Energieausweise erstellen darf, hängt an Befugnissen und Qualifikationen. Zusätzlich kann es landesrechtlich geprägt sein. Die WKO verweist hier auf die jeweilige Befugnis- und Gewerbeberechtigung. Beantragt wird auch in Österreich typischerweise nicht bei einer Behörde, sondern von der anbietenden Seite bei befugten Ausstellern und Ausstellerinnen.

6) Eigentümer vs. Betreiber in Österreich: typische Rollen in Hotel/Pflegeheim

Schweiz: GEAK/CECB – kantonal geprägt, Eigentümerrolle zentral

In der Schweiz ist der „Energieausweis“ im verbreiteten Standard der GEAK und manchmal auch der CECB. Und hier ist die wichtigste Botschaft für Betreiber: Kantone können unterschiedliche Anforderungen haben, aber die Eigentümerrolle ist im Prozess zentral.

1) Was ist der „Energieausweis“ in der Schweiz?

GEAK steht für „Gebäudeenergieausweis der Kantone“. Das ist die offizielle Energieetikette der Kantone: Sie bewertet ein Gebäude in sieben Klassen (A–G) und zeigt u. a.

• die Qualität der Gebäudehülle,
• die Gesamtenergieeffizienz und
• die direkten CO₂-Emissionen.

GEAK Plus ist der GEAK und ein zusätzlicher Beratungsbericht. Neben der Energieetikette bekommst du konkrete Modernisierungs- und Sanierungsvarianten. Kurz zusammengefasst: GEAK = Einstufung, GEAK Plus = Einstufung + Sanierungsfahrplan. CECB ist die französische Bezeichnung für dasselbe System: „Certificat énergétique cantonal des bâtiments“.

Der GEAK wird in einer zentralen Datenbank erfasst und ist während seiner Gültigkeitsdauer von bis zu zehn Jahren abrufbar. Er wird auf das Gebäude ausgestellt und bleibt auch bei Eigentumswechsel gültig, das heißt es geht auf den neuen Eigentümer über.

2) Ist der Energieausweis in der Schweiz Pflicht oder freiwillig?

Ob und wann ein GEAK/GEAK Plus verlangt wird, ist kantonal bzw. an Anlässe gekoppelt:

• In einigen Kantonen ist der GEAK bei Handänderungen, also Wechsel der Eigentümerschaft und für den Erhalt von Fördergeldern obligatorisch, in den meisten aber freiwillig.
• Zusätzlich: GEAK Plus ist obligatorisch bei Förderbeträgen über CHF 10’000 aus dem Gebäudeprogramm.

Wenn in deinem Kanton weder Handänderungsvorschriften noch Förder- bzw. Sanierungs-Trigger greifen, kannst du den GEAK freiwillig erstellen lassen. Dieser ist zum Beispiel sinnvoll für die interne Planung, ESG-Reporting, bei neuer Finanzierung oder der Aufstellung eines Sanierungsfahrplans.

3) Wer beauftragt den GEAK – Eigentümer oder Betreiber?

Hier ist die Schweiz besonders eindeutig:

• Die Gebäudeeigentümerin/der Gebäudeeigentümer kann GEAK-Experten frei wählen.
• Nur Eigentümer sind legitimiert, GEAK-Experten zu beauftragen.
• Auch Übertragungen bzw. Zuweisungen im System können nur durch Eigentümer veranlasst werden.

Als Betreiber kannst du den Prozess operativ treiben, aber formal muss die Eigentümerseite eingebunden sein und die Beauftragung übernehmen.

4) Datengrundlage für den GEAK: mindestens drei Jahre (wenn vorhanden)

Für die Erstellung findet eine Begehung statt, und falls vorhanden stellt die Eigentümerseite Verbrauchsdaten für Heizung, Warmwasser und Strom für mindestens drei Jahre zur Verfügung. In Betreiberimmobilien liegt diese Datenhoheit faktisch oft beim Betreiber. Deshalb gilt: Rollenklärung früh, sonst verlierst du Zeit in Abstimmungsschleifen.

5) Die Kosten und die Gültigkeit des GEAK

Es gibt beim GEAK keinen festen „Listenpreis“, weil Aufwand und damit Kosten stark davon abhängen, wie komplex dein Gebäude ist und wie gut die Unterlagen und Daten vorliegen. Deshalb rät der Verein GEAK dazu, mehrere Angebote (Offerten) einzuholen, und zwar so, dass ein Vergleich wirklich möglich ist. Wenn du nur „GEAK: 2.500 CHF“ vs. „GEAK: 3.100 CHF“ siehst, weißt du nicht, ob du Äpfel mit Birnen vergleichst. Deshalb soll im Angebot klar stehen, was enthalten ist, z. B.:

• Begehung (wie lange, wie viele Personen)
• Datenaufnahme/Flächenermittlung
• Auswertung von Verbrauchsdaten (wie viele Jahre, welche Medien)
• Anzahl Zonen/Nutzungsprofile
• Ergebnisdokumente (nur GEAK oder GEAK Plus inkl. Beratungsbericht/Varianten)
• Nachbesprechung/Präsentation
• Zusatzkosten (z. B. wenn Pläne fehlen oder zusätzliche Termine nötig sind)

Die Gültigkeit des GEAK wird mit bis zu 10 Jahren angegeben. Bei relevanten Änderungen am Gebäude kann eine frühere Erneuerung sinnvoll und erforderlich sein.

6) Verantwortlichkeiten GEAK – Eigentümer vs. Betreiber: Praxisbild in der Schweiz

Pragmatische Hilfe für den Energieausweis, wenn die Datenbasis der Engpass ist

In Betreiberimmobilien wie Hotel oder Pflegeheim ist der Energieausweis selten das Problem „im Gesetz“, sondern im Alltag: Zählerlandschaften, unterschiedliche Abrechnungslogiken, Betreiberwechsel, unklare Zuordnung von Strom- und Wärmeverbräuchen zu Flächen oder Nutzungen.

Genau an dieser Stelle können digitale Messesysteme und Zähler unterstützen: indem Energieverbräuche kontinuierlich strukturiert erfasst, plausibilisiert und als nachvollziehbare Zeitreihen oder Reports bereitgestellt werden, sodass Betreiber, Eigentümer und Energieexperten schneller zu belastbaren Daten kommen.

Eine Möglichkeit Wärmemengenverbräuche gezielt digital zu messen und visualisieren, bietet zum Beispiel die smarte IoT-Plattform better.energy mit dem Modul better.energy – Monitor. Hier können Wärmemengenverbräuche sogar über mehrere Wärmestränge hinweg verglichen werden.

Fazit: Was du als Betreiber wirklich mitnehmen solltest

Deutschland: Energieausweise sind in Transaktionssituationen zentral. Bei Nichtwohngebäuden sind Pflichtangaben in Anzeigen (Wärme und Strom getrennt) und die Aushangpflicht (250 m² behördlich und 500 m² nicht behördlich) die häufigsten Stolpersteine – und damit oft auch die Stellen, an denen du als Betreiber operativ liefern musst.

Österreich: Die 14-Tage-Aushändigungsfrist, die „Zeigen“-Logik in Verhandlungen und die 10-Jahres-Grenze sind echte Compliance-Anker. Für dich heißt das: Timing früh absichern, damit dein Eigentümer nicht in Fristdruck gerät.

Schweiz: GEAK ist Standard; Pflichten sind kantonal bzw. ereignisbezogen. Eigentümerrollen sind im System zentral geregelt in Bezug auf die Beauftragung und Übertragung. Du kannst als Betreiber viel vorbereiten – aber ohne Eigentümer geht’s formal oft nicht.

Quellen und weiterführende Informationen:

• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), GEG-Infoportal – Energieausweis, o. D.
• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), GEG-Infoportal – Regelungen zu Energieausweisen, o. D.
• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), FAQ 15: Für welche Gebäude besteht eine Aushangpflicht für Energieausweise?, o. D.
• Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet, GEG § 80 (Energieausweise), o. D.
• Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet, GEG § 87 (Angaben in Immobilienanzeigen – Nichtwohngebäude: Wärme/Strom getrennt), o. D.
• Energie- und Wasserwerke Bautzen GmbH, Preise Energieausweis für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude (Nichtwohnteil) im Bestand, 2021
• Republik Österreich (oesterreich.gv.at), Vorlage- und Aushändigungspflicht (Energieausweis), letzte Aktualisierung 01.01.2025
• Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) – § 4 Vorlage- und Aushändigungspflicht, 2012
• Republik Österreich (oesterreich.gv.at), Angaben in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen (Energieausweis – HWB und fGEE), o. D.
• Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), EAVG 2012 – Strafbestimmungen (Verwaltungsstrafen), 2012
• Wirtschaftskammer Österreich (WKO), Befugnis zur Erstellung von Energieausweisen (Hinweise zu Befugnissen/Gewerbeberechtigung), o. D.
• Verein GEAK, GEAK – Home (Zentrale Datenbank, Gültigkeit bis zu 10 Jahre), o. D.
• 13. Verein GEAK, FAQ zum GEAK (Eigentümerrolle, Gültigkeit bei Eigentumswechsel, 3 Jahre Verbrauchsdaten, Pflichtkonstellationen/CHF 10’000), o. D.
• Kanton Basel-Stadt (Amt für Umwelt und Energie), Heizungsersatz – Meldung fossil befeuerte Heizungen (GEAK Plus Pflicht ab 15 Jahren bei Öl/Gas), o. D.