Asset Management für Immobilien: Was Stranded Assets, Green Premium und Brown Discount für deinen Gebäudewert bedeuten

Die 6 wichtigsten Erkenntnisse zum Asset Management

• Energetische Qualität ist Werttreiber, kein Zusatz
• Der Brown Discount schlägt stärker durch als der Green Premium
• CRREM datiert für jedes Objekt den Stranding Point
• EPBD, GModG und CO2-Preis erhöhen den Druck jährlich
• Ohne Verbrauchsdaten keine belastbare Bewertung
• Betriebsoptimierung wirkt schnell, oft vor Sanierung

Die neue Bewertungslogik am Immobilienmarkt: Vom weichen ESG-Kriterium zur harten Zahl

Ein voll vermietetes Bürogebäude, Baujahr 1998, mittelgroße Stadt, Kernlage. Beim Ankaufscheck fragt der Käufer nicht mehr nur nach Mietrolle und Vervielfältiger. Er will den Verbrauch pro Quadratmeter und den Stranding Point nach dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) sehen. Fehlen die Daten, sinkt der Preis oder das Geschäft platzt.

Diese Szene hat sich in den letzten drei Jahren durchgesetzt. Was früher als weiches ESG-Kriterium galt, ist heute harte Bewertungslogik. Für Betreiber von gewerblich-genutzten Immobilien, wie Hotels, Pflegeheimen aber auch von öffentlichen Einrichtungen sowie Träger von kirchlich-sozialen Einrichtungen spielen deswegen vier Begriffe operativ eine immer wichtigere Rolle: Asset Management als Steuerungsrahmen, Stranded Assets als Risiko, Green Premium und Brown Discount als Marktreaktion. Dieser Beitrag ordnet die Begriffe ein, zeigt die Treiber und benennt die Hebel, mit denen du gegensteuerst, ohne sofort in eine Vollsanierung zu gehen.

Asset Management im Immobilienkontext

Immobilien-Asset-Management steuert ein Objekt oder Portfolio wirtschaftlich über den Lebenszyklus. Das Ziel ist es, den Wert zu erhalten, und bestenfalls zu steigern. Klassische Stellhebel hierfür waren Vermietungsstand, Mietniveau, Instandhaltung, Exit-Zeitpunkt. Diese gelten natürlich weiter.

Was dazu gekommen ist, hat jedoch die Kalkulation deutlich verändert. Investoren, Banken und Gutachter beziehen die energetische Performance eines Gebäudes direkt in ihre Bewertungs- und Finanzierungsmodelle ein. Ein Objekt, das absehbar an regulatorischen Anforderungen scheitert, trägt ein Risiko. Dieses Risiko schlägt sich nieder in höheren Renditeforderungen, schlechteren Finanzierungskonditionen, längeren Verkaufsprozessen. Im Extremfall im Nichtverkauf. Modernes Asset Management muss diese Risiken erkennen, quantifizieren und in die Investitionsplanung übersetzen.

Stranded Assets: wenn ein Gebäude seinen Wert verliert

Unter einem Stranded Asset wird eine Immobilie oder ein Gebäude verstanden, welches vorzeitig an Wert verliert, schwer vermietbar wird oder sich nicht mehr zu marktgerechten Preisen verkaufen lässt. Ursache sind verschärfte Klima- und Energieanforderungen sowie eine veränderte Nachfrage von gewerblichen Mietern und Investoren.

Zur Messung dieses Risikos hat sich in der Praxis der Carbon Risk Real Estate Monitor durchgesetzt, kurz CRREM. Das Instrument wurde von 2018 bis 2021 von der EU finanziert und wird heute von der Laudes-Stiftung getragen. Koordiniert wird es vom Institut für Immobilienökonomie in Österreich. CRREM legt für jedes Land und jeden Gebäudetyp einen Dekarbonisierungspfad fest, also eine über die Jahre sinkende Obergrenze für den zulässigen CO2-Ausstoß pro Quadratmeter. Betrachtet werden dafür die betriebsbedingten Emissionen aus Heizung, Kühlung, Warmwasser und Nutzerstrom.

Überschreitet der tatsächliche CO2-Ausstoß eines Objekts den Pfad, gilt es als gestrandet. Der Zeitpunkt heißt Stranding Point, seit 2025 offiziell CRREM Misalignment Year. Je näher dieser Punkt rückt, desto teurer wird das Warten. Nach Angaben des Betreibers wurden mit CRREM bereits über 10.000 Objekte bewertet. Weil der zulässige Pfad kontinuierlich absinkt, gilt rein rechnerisch etwa jede zweite Bestandsimmobilie heute als Stranded-Asset-Kandidat. Das ist eine methodische Aussage über die Steilheit des Pfads, keine akute Wertwarnung für jedes einzelne Objekt. Es zeigt jedoch deutlich, dass der Handlungsbedarf steigt.

Green Premium und Brown Discount: Wie der Markt Energieeffizienz von Immobilien bepreist

Sobald die energetische Qualität den Wert eines Gebäudes bestimmt, teilt sich der Markt. Effi-ziente Gebäude erzielen einen Aufschlag, ineffiziente einen Abschlag. Die Begriffe dafür, Green Premium und Brwon Discount, kommen aus einer Catella-Studie vom Frühjahr 2024 zum deut-schen Markt.

Beide beschreiben dieselbe Marktspreizung aus entgegengesetzter Richtung. Praktisch relevant ist die Gewichtung. Der Green Premium galt lange als freiwilliger Bonus. Aktuell ist der Brown Discount der stärkere Treiber. Der Abschlag für schlechte Gebäude wirkt konkreter, unmittelbarer und rückt schneller in die Bewertung als der Aufschlag für gute energetisch effiziente Gebäude.

Wie stark der Effekt ausfällt, zeigen verschiedene Erhebungen. Im ESG-Snapshot von EY Real Estate erwarteten 93 Prozent der befragten Marktteilnehmer Preisaufschläge für taxonomie-konforme Objekte und 89 Prozent Preisabschläge für energetisch-mangelhafte Gebäude. MSCI hat für die Büromärkte London und Paris einen messbaren Aufschlag für zertifizierte Gebäude nachgewiesen. Im britischen Markt, der durch verbindliche Mindesteffizienzstandards weiter fortgeschritten ist als der deutsche, ist der Green Premium für gut bewertete Objekte laut Marktanalysen von rund 3,5 Prozent in den frühen 2010er-Jahren auf etwa 6 Prozent im Jahr 2023 gestiegen. Der Blick nach Großbritannien lohnt, weil er zeigt, wohin sich ein Markt unter schärferer Regulierung entwickeln kann.

Die Streuung ist erheblich, und darin liegt die eigentliche Botschaft für dein Asset Management: Einen Pauschalwert, den du auf ein Objekt anwenden kannst, gibt es nicht. Der Abschlag oder auch Aufschlag hängt von Standort, Nutzungsart, Energieträger und Distanz zum Dekarbonisierungspfad ab. Ohne belastbare Verbrauchsdaten lässt sich das Risiko eines Objekts nicht seriös beziffern.

Die Treiber hinter dem Wertverlust

Drei Entwicklungen wirken sich immer stärker auf die Bewertung von Immobilien aus und alle Treiber führen in dieselbe Richtung.

1. Verschärfte EU-Regulierung

Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 ist seit Mai 2024 in Kraft. Für Nichtwohngebäude führt sie verbindliche Mindesteffizienzstandards ein. Bis 2030 müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands ertüchtigt werden, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Bis 2050 soll der Gebäudebestand nahezu emissionsfrei sein. Rund 36 Prozent der energiebedingten CO2-Emissionen in der EU stammen aus Gebäuden.

Nationale Umsetzung im Wandel

Am 29. Juli 2026 ist in Deutschland das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt, fossile Heizungen bleiben zunächst erlaubt. Ab 2028 greift die sogenannte Bio-Treppe mit einem steigenden Pflichtanteil klimafreundlicher Brennstoffe, was den fossilen Betrieb schrittweise verteuert. Die aus der EPBD übernommenen Pflicht zur Gebäudeautomation für größere Nichtwohngebäude bleibt bestehen. Für Anlagen über 70 kW gilt die Umsetzungsfrist bis Ende 2029.

2. Steigende CO2-Kosten

Der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe lag 2025 bei 55 Euro je Tonne. Für 2026 ist ein Auktionskorridor von 55 bis 65 Euro vorgesehen. Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, kurz EU-ETS 2, startet nach der Verschiebung durch den Europäischen Rat voraussichtlich 2028. Die Preisprognosen streuen stark, die meisten Modelle rechnen mit deutlich über 100 Euro je Tonne. Jede Kilowattstunde fossiler Wärme wird über die Jahre teurer, unabhängig von der Heiztechnologie.

3. Der eigene Verbrauch

Zum regulatorischen Rahmen kommt der Verbrauch selbst. Große Träger und Unternehmen sind durch das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) bei Überschreiten bestimmter Schwellen zu Audits, Umsetzungsplänen oder Managementsystemen nach ISO 50001 oder EMAS verpflichtet. Wer betroffen ist, hängt von Trägergröße und konsolidiertem Verbrauch ab und ist im Einzelfall zu klären. Für die Portfoliobetrachtung gilt daher der Grundsatz: Wer seinen Verbrauch nicht kennt, kennt weder das regulatorische Risiko noch den Handlungsbedarf.

Handlungslogik für dein Asset Management

Der Handlungsdruck steigt in den kommenden Jahren kontinuierlich an. Falls du dich jetzt fragst, wie du den Druck vermindern und Gegenmaßnahmen ergreifen kannst, haben wir hier vier Schritte für dich.

1. Verbräuche erheben

Als erstes benötigst du die tatsächlichen Energie- und CO2-Verbräuche je Objekt. Ohne diese Basis funktioniert keine CRREM-Analyse und auch andere energetische Bewertungen der Immobilie. Verbräuche sind die Grundlage für jegliche Bewertung und auch für alle Optimierungsmaßnahmen.

2. Stranding Point berechnen

Mit den Verbrauchsdaten kannst du pro Objekt datieren, wann es den Pfad nach CRREM verlässt. Als Ergebnis erhältst du ein Datum, wann dein Gebäude als Stranded Asset gilt und im Falle dessen, dass du mehrere Gebäude besitzt, eine Priorisierung deiner Immobilien nach Handlungsdringlichkeit.

3. Hebel nach Wirtschaftlichkeit ordnen

Im dritten Schritt solltest du die Recherche starten, wie du die Energieeffizienz deines Gebäudes verbessern kannst. Möglichkeit hierfür sind die Vollsanierung, der Heizungstausch, die Gebäudehüllensanierung. Das große Problem hierbei: Diese Optionen sind kapitalintensiv, extrem aufwändig, teilweise mit Betriebsunterbrechungen verbunden und nicht schnell umsetzbar.

An dieser Stelle ist wichtig zu wissen, dass ein großer Teil des Verbrauchs durch ineffizienten Betrieb entsteht, beispielweise durch beheizte leere Räume, fehlende Nachtabsenkung, offene Fenster bei laufender Heizung. Solche operativen Verluste lassen sich mit geringem Kapitaleinsatz und kurzer Amortisation reduzieren. Gerade für den Fall, dass deine Immobilien schnell droht zum Stranded Asset zu werden, ist die Implementierung von Maßnahmen, die den operativen Betrieb optimieren, zu bevorzugen. Hier kannst du mit wenig Aufwand und kurzer Installationsdauer zügig viel erreichen.

4. Datengrundlage fürs Reporting nutzen

Dieselben Verbrauchsdaten kannst du zudem für ESG-Berichte, Bank- und Investorenkommunikation sowie ggf. die CSRD-Berichterstattung nutzen.

Wichtig fürs Verständnis: Eine Reduktion der betriebsbedingten Emissionen verschiebt den Stranding Point nach hinten. Das verschafft dir die notwendige Zeit für eventuell notwendige kapitalintensive Maßnahmen und senkt zugleich Betriebskosten und CO2-Last. Daher solltest du diesen Hebel deshalb immer zuerst prüfen, bevor du dich für die große Sanierung entscheidest.

better.energy als operativer Hebel im Asset Management

Die IoT-Plattform better.energy steuert Heizkörper und Fan Coils in gewerblich-genutzten sowie öffentlichen Gebäuden belegungsabhängig und automatisiert. Der Energieverbrauch sinkt mit dieser Lösung je nach Branche um bis zu 35 Prozent. Das Modul better.energy – Control regelt die Temperatur nach tatsächlicher Nutzung je Raum, erkennt offene Fenster, drosselt die Heizung in leeren Räumen. Das Modul better.energy – Monitor misst den Wärmeverbrauch und macht sichtbar, wo Energie verloren geht. Mit dem neuen Modul better.energy – Analyze erfolgt die Auswertung der Verbräuche und Daten. Diese können für Berichte und Nachweise genutzt werden und als Grundlage für weitere Optimierungsmaßnahmen dienen.

better.energy macht dein Gebäude nicht taxonomie-konform und auch nicht emissionsfrei, aber unterstützt dich auf dem Weg dorthin. Die Software ersetzt auch keine Hüllensanierung noch den Heizungstausch, sollte dieser nötig sein. Aber die IoT-Plattform senkt die betriebsbedingten Emissionen, für die auch CRREM den Maßstab anlegt. Es liefert die Verbrauchsdaten als Grundlage für Analyse und Reporting. Es kommt ohne baulichen Umbau aus und läuft unabhängig vom IT-Netzwerk des Gebäudes. Die Investition amortisiert sich während der Nutzungsdauer.

Wertsicherung fängt beim Verbrauch an

Energetische Qualität ist ein harter Werttreiber im Immobilien-Asset-Management geworden. Stranded Assets, Green Premium und Brown Discount übersetzen Regulierung und Marktnachfrage in den Verkehrswert deiner Objekte. Der erste Schritt zur Wertsicherung ist nicht die teuerste Sanierung, sondern belastbare Kenntnis der eigenen Verbräuche und ein operativer Hebel, der schnell wirkt.

Du willst prüfen, wo dein Bestand operativ Energie und CO2 senken kann, oder suchst nach Möglichkeiten deinen Energieverbrauch zu messen? Dann lass dich von unseren Energieexperten unverbindlich und kostenfrei beraten. Lass dir den möglichen Effekt für deine Objekte berechnen und erfahre wie viel Energieeffizienz-Potenzial in deinem Gebäude steckt.

Quellen

• Europäisches Parlament und Rat: Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD 2024)
• Bundesgesetzblatt: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28. Juli 2026
• Energieeffizienzgesetz (EnEfG)
• Deutsche Emissionshandelsstelle (DEHSt): Nationaler Emissionshandel und EU-ETS 2
• Institut für Immobilienökonomie: Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)
• EY Real Estate: ESG-Snapshot (Marktbefragung zu Green Premium und Brown Discount)
• Catella Group: Research Green Premium und Brown Discount, Studie Frühjahr 2024
• MSCI, London and Paris Offices: Green Premium Emerges,
• BNP Paribas Real Estate: Analyse zum Investmentanteil zertifizierter Green Buildings
• Haufe Immobilien: Beiträge zu EPBD, Brown Discount und Green Buildings,
• Colliers, Stranded Assets
• IHK Karlsruhe: CO2-Preisentwicklung unter ETS 2