Immobilienwert und Energieeffizienz: Was eine schlechtere Effizienzklasse kostet und wie du Einsparungen belegst

Das Wichtigste zum Zusammenhang von Immobilienwert und Energieeffizienz in Kürze zusammengefasst:

• Büros und Verwaltungsgebäude erhalten rund 115 EUR/m² weniger Angebotskaufpreis je schlechterer Effizienzklasse
• Werteinfluss bei Büros seit 2024 um rund 31 Prozent gewachsen
• Datenbasis: 1,38 Mio. Inserate, Angebotspreise statt Abschlüsse
• Ab 2027: amtliche Effizienzklassen A bis G auch für Nichtwohngebäude
• Pauschale Umweltbegriffe auch im B2B angreifbar gemäß EmpCo
• Belegbar heißt: Baseline, Bezugsgröße, Bereinigung, Messkonzept, Dokumentation

Wenn im Gebäude-Exposé „nachhaltig“ stehen soll

Ein Bürogebäude aus den Neunzigern, rund 2.000 Quadratmeter, soll neu vermietet werden. Für das Exposé schlägt der Makler eine Zeile vor: „nachhaltiges Bürogebäude mit smarter Gebäudetechnik“. Klingt gut. Aber damit stehen zwei Fragen im Raum, die viele Eigentümer und Geschäftsführer bisher getrennt betrachtet haben.

Erstens: Was ist Energieeffizienz am Markt tatsächlich wert? Zweitens: Was darf ich über die Effizienz meines Gebäudes überhaupt sagen?

Auf beide Fragen gibt es 2026 neue Antworten. Im Januar hat Wüest Partner eine Studie veröffentlicht, die den Zusammenhang zwischen Effizienzklasse und Immobilienpreisen auf Basis von rund 1,38 Millionen Inseraten untersucht. Und seit dem 27. September gelten im Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) neue Regeln für Umweltaussagen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit beiden Herausforderungen und zeigt, warum am Ende dieselbe Grundlage gebraucht wird: sauber gemessene Verbrauchsdaten.

Erkenntnisse der Studie über Immobilienwert und Energieeffizienz

Die Studie „Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte“ von Wüest wertete rund 850.000 Kauf- und 530.000 Mietinserate für Wohn- und Büroimmobilien in Deutschland aus. Der Zeitraum reicht vom dritten Quartal 2023 bis zum zweiten Quartal 2025. Mit einer multiplen Regression wurden Lage, Baujahr, Größe und baulicher Zustand herausgerechnet. Verglichen werden also rechnerisch gleiche Objekte, die sich nur in ihrer Effizienzklasse unterscheiden.

Für Büroimmobilien ergibt sich folgendes Bild. Die Wohnimmobilien dienen als Vergleich und zur Einordnung.

Übertragen auf das Beispielgebäude mit 2.000 Quadratmetern heißt das rechnerisch, dass eine Effizienzklasse Unterschied etwa 600 Euro Angebotsmiete im Monat oder rund 230.000 Euro beim Angebotskaufpreis entspricht. Das ist eine einfache Hochrechnung von Durchschnittswerten und keine Bewertung eines konkreten Objekts. Sie zeigt aber die Größenordnung, über die in Ankaufsprüfungen und Mietverhandlungen gesprochen wird.

Warum Büroimmobilien stärker reagieren als Wohnungen

Die Studie erklärt den stärkeren Effekt im Bürosegment mit drei Faktoren. Büromieter verhandeln professioneller und achten genauer auf Kosten und ESG-Kriterien. Energiekosten machen bei Büros einen größeren Anteil an den gesamten Nutzungskosten aus. Und viele Unternehmen müssen regulatorische oder interne Nachhaltigkeitsziele erfüllen, für die eine ineffiziente Fläche zum Problem wird.

Hinzu kommt der Energieträger. Laut der Studie werden Büroimmobilien überwiegend noch fossil beheizt. Wer hier nicht sofort den Wärmeerzeuger tauschen kann, hat mit dem Betrieb der bestehenden Anlage einen zweiten Hebel. Wie Stranded-Asset-Risiken und CRREM-Pfade in die strategische Bewertung eingehen, haben wir im Beitrag „Asset Management für Immobilien: Was Stranded Assets, Green Premium und Brown Discount für deinen Gebäudewert bedeuten“ ausführlich beschrieben.

Wie Energieeffizienz im Energieausweis von Bürogebäuden ankommt

Für Wohngebäude kennt fast jeder die farbige Skala im Energieausweis. Bei Nichtwohngebäuden ändert sich gerade einiges, und für Eigentümer von Bürogebäuden lohnt ein genauer Blick auf den Zeitplan.

Bis Ende 2026: Der Energieausweis für Nichtwohngebäude weist Kennwerte für Wärme und Strom in kWh pro Quadratmeter und Jahr aus und stellt sie Vergleichswerten der jeweiligen Gebäudekategorie gegenüber. Eine amtliche Effizienzklasse gibt es nicht. Eigentümer können einen Verbrauchsausweis auf Basis des gemessenen Verbrauchs oder einen Bedarfsausweis ausstellen lassen.

Ab 1. Januar 2027 erhalten auch Nichtwohngebäude, also Hotels, Büros, Verwaltungsgebäude oder auch Schulen, erstmals Effizienzklassen von A bis G gemäß Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die genauen Anforderungen an die neuen Energieeffizienzklassen regelt die neue Anlage 10a GModG. Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Die Klasse muss dann auch bei Nichtwohngebäuden in Immobilienanzeigen genannt werden. Für Verkauf und Vermietung wird bei Nichtwohngebäuden ein Bedarfsausweis auf Basis einer energetischen Bilanzierung verlangt. Neue Verbrauchsausweise sind nur noch für reine Wohngebäude vorgesehen. Bestehende Ausweise bleiben jedoch bis zum Ende ihrer Laufzeit gültig.

Für das Exposé aus dem Beispiel bedeutet das, dass ab 2027 dort eine Effizienzklasse stehen muss, die Mietinteressenten und Käufer direkt vergleichen können. Die Klasse wird bei Büroimmobilien damit noch sichtbarer, als sie es in der Wüest-Studie ohnehin schon war.

Was Effizienzmaßnahmen im Bedarfsausweis bewirken

Der Bedarf wird nach der Normenreihe DIN/TS 18599 berechnet. Bedarfsausweise sind damit aufwendiger in der Erstellung als Verbrauchsausweise. Teil 11 der DIN-Norm bewertet Gebäudeautomation, also auch die Regelung und Raumautomation. Eine bedarfsgeführte Einzelraumregelung ist damit Teil der Anlagentechnik und fließt in die Berechnung ein. Allerdings rechnet der Bedarfsausweis mit einer standardisierten Nutzung. Dass Besprechungsräume an zwei Tagen pro Woche leer stehen oder ein Mieterbereich freitags kaum genutzt wird, kennt er nicht. Der Effekt einer belegungsabhängigen Temperaturregelung taucht dort deshalb nur teilweise auf. Wer durch neue Thermostate einen garantierten Sprung in der Effizienzklasse verspricht, verspricht damit zu viel.

Der gemessene Verbrauch bleibt trotzdem die wichtigere Zahl für den Betrieb. Er bestimmt die tatsächlichen Energiekosten, ist die Grundlage für ESG-Berichte sowie Gespräche mit Banken und Investoren. Und letztendlich beruht auf ihm jede Einsparaussage in der Kommunikation.

Noch ein wichtiger Punkt zu Einordnung von Gebäudeautomationssystemen in Nichtwohngebäuden: Nach § 56 GModG müssen Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung über 70 Kilowatt bis Ende 2029 mit Systemen zur Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgestattet sein. Spätestens dann gehört sie zum Pflichtprogramm. Es ist demzufolge absehbar, dass Gebäudeautomation als Alleinstellungsmerkmal im Exposé bei vielen Bürogebäuden an Gewicht verlieren wird.

Effizienz bewerben: Was bei Büroimmobilien gilt

Mit dem Dritten Gesetz zur Änderung des UWG hat Deutschland die EU-Richtlinie 2024/825 umgesetzt. Diese Richtlinie ist als EmpCo bekannt, „Empowering Consumers for the Green Transition“, also Richtlinie zur Stärkung der Verbraucher für den ökologischen Wandel. Seit dem 27. September 2026 sind unter anderem allgemeine Umweltaussagen wie „umweltfreundlich“ oder „klimafreundlich“ ohne anerkannte hervorragende Umweltleistung verboten, ebenso selbst entworfene Nachhaltigkeitssiegel ohne Zertifizierungssystem. Welche Verbote im Einzelnen gelten, haben wir im Beitrag „EmpCo-Richtlinie: Was ab dem 27. September 2026 gilt“ zusammengefasst.

Für Bürovermietung ist eine Unterscheidung wichtig. Die neuen Per-se-Verbote der sogenannten schwarzen Liste gelten nur gegenüber Verbrauchern. Das allgemeine Irreführungsverbot des UWG gilt dagegen auch zwischen Unternehmen. Wie streng Gerichte dabei urteilen, zeigt der Fall Katjes: Der Süßwarenhersteller hatte in einer Fachzeitung der Lebensmittelbranche mit „klimaneutral“ geworben. Der Bundesgerichtshof entschied 2024, dass ein mehrdeutiger Begriff wie dieser in der Werbung selbst erklärt werden muss. Auch die Fachleser hätten ihn nicht anders verstanden als Verbraucher.

Für Exposé, Website oder eine Mieterpräsentation heißt das, dass pauschale Begriffe auch im B2B-Umfeld riskant sind. Erreicht deine Kommunikation zusätzlich Privatpersonen, etwa private Kapitalanleger, greifen außerdem die Verbraucherregeln.

So lassen sich typische Formulierungen ersetzen

Alle Zahlen in der Tabelle sind ausgedacht und dienen lediglich als Beispiel, um das Prinzip dahinter zu verdeutlichen. Eine konkrete, belegte Aussage ist rechtlich sicherer und überzeugt einen professionellen Mieter oder Käufer mehr als ein Etikett.

Die fünf Bausteine einer belegbaren Einsparaussage

Ob für Exposé, ESG-Bericht oder Gespräch mit der finanzierenden Bank ist eine Einsparung erst dann eine Aussage, wenn sie nachvollziehbar ist. Dafür brauchst du die folgenden fünf Dinge.

1. Eine saubere Baseline

Definiere genau gegen welchen Zeitraum du vergleichst, welcher Verbrauch zugrunde liegt und wie er gemessen wurde. Dabei solltest du bedenken, dass ein einzelnes Jahr anfällig für Ausreißer ist. Mehrere Jahre ergeben eine stabilere Basis.

2. Eine passende Bezugsgröße

Im Büro ist das in der Regel der Verbrauch pro Quadratmeter Nettogrundfläche. Hat sich die Belegung stark verändert, etwa durch Leerstand oder einen neuen Mieter mit anderen Nutzungszeiten, muss das berücksichtigt werden. Sonst feierst du unter Umständen eine Einsparung, die in Wahrheit nur geringere Nutzung ist.

3. Witterungsbereinigung

Ein milder Winter ist keine Effizienzmaßnahme. Heizenergie muss über Klimafaktoren auf ein Normjahr umgerechnet werden. Ohne Bereinigung wirbst du im Zweifel mit dem Wetter.

4. Ein Messkonzept, das zur Aussage passt

Sprichst du vom ganzen Gebäude, brauchst du Daten für das ganze Gebäude. Hast du nur einen Gebäudeteil oder einen Mieterbereich mit Wärmemengenzählern ausgestattet, gilt die Aussage auch nur für diesen Bereich.

5. Dokumentation vor der Veröffentlichung

Welche Maßnahme wurde wann umgesetzt, welche Daten liegen zugrunde, wer hat ausgewertet? Diese Unterlagen sollten digital abgelegt sein, bevor die Aussage veröffentlicht wird. Wer ohnehin für Bank, Investor oder Nachhaltigkeitsbericht misst, hat einen großen Teil davon bereits zusammen.

Von Kilowattstunden zu CO₂

Viele Eigentümer setzen bei der Kommunikation lieber auf Tonnen CO₂ als Kilowattstunden. Das ist möglich, aber bedeutet auch mehr Aufwand, da ein zusätzlicher Rechenschritt notwendig ist. Denn gemessen wird immer Energie. Um daraus Emissionen zu machen, brauchst du einen Emissionsfaktor für den jeweiligen Energieträger. Dieser ist der Aussage immer genau zu benennen. Bei Fernwärme unterscheidet sich der Faktor je nach Netz deutlich. Ein pauschaler Durchschnittswert aus dem Internet macht die Aussage angreifbar. Frag besser beim Versorger nach dem Faktor für dein Netz.

Was better.energy dazu beiträgt und wo die Grenzen liegen

Eine intelligente Heizkörpersteuerung ist kein Siegel und macht ein Gebäude nicht automatisch nachhaltig und zeigt die Einsparungen an. Die IoT-Plattform better.energy hingegen liefert gleich drei Dinge, die für belegbare Aussagen zusammengehören: Steuerung, Messung und Auswertung.

Mit better.energy – Control werden Heizkörper raumweise nach Nutzungszeiten und Belegung gesteuert. Die Plattform zeigt, welche Solltemperatur in welchem Raum galt, wann geheizt und wann abgesenkt wurde. In Kombination mit Fensterkontakten, wird das Heizen bei geöffnetem Fenster automatisch unterbunden.

Mit dem Modul better.energy – Monitor kommt der tatsächliche Wärmeverbrauch dazu. LoRaWAN-Wärmemengenzähler übertragen die Verbrauchsdaten an die IoT-Plattform. Damit hast du das Rohmaterial für Baseline, Vergleich und Dokumentation.

better.energy – Analyze wertet die erzeugten Daten für dich aus. Das neue Analysemodul ist seit September 2026 verfügbar. Es macht aus den Daten der Plattform Kennzahlen und zeigt Auffälligkeiten, bevor sie auf der Jahresabrechnung landen. Für die fünf oben genannten Bausteine sind vor allem drei Funktionen relevant:

1. Auffälligkeiten mit Ort und Handlungsempfehlung: Analyze erkennt typische Ineffizienzen im Heizbetrieb, etwa dauerhaftes Überheizen durch manuelle Eingriffe oder Heizen bei geöffnetem Fenster, und nennt den Raum, in dem etwas zu tun ist. Später siehst du, ob die Maßnahme gewirkt hat.
2. Dokumentation als Zeitreihe: Das Modul protokolliert heizungsrelevante Änderungen und umgesetzte Maßnahmen und berechnet Kennzahlen im Zeitverlauf. Diese können als CSV exportiert werden, etwa für Energieberater, Auditoren oder das interne Reporting. Das deckt Baustein fünf ab, ohne dass jemand Tabellen von Hand pflegen muss.
3. Vergleichbarkeit über Standorte: In der Portfolioansicht werden die Heizstunden über Heizgradtage witterungsbereinigt, sodass sich Gebäude in verschiedenen Regionen fair vergleichen lassen. Für Bestandshalter mit mehreren Immobilien wird so sichtbar, welches Objekt aus der Reihe fällt.

Analyze nutzt dabei die Daten, die better.energy – Control ohnehin erzeugt, zusätzliche Hardware ist dafür nicht nötig. Wird es mit dem Monitoring-Modul verbunden, werden die Ergebnisse in Kilowattstunden dargestellt, und du kannst Einsparungen mit digital erfassten Verbrauchsdaten belegen.

Die Grenzen solltest du kennen. Ohne Wärmemengenverbräuche liefert better.energy – Analyze Kennzahlen zum Heizbetrieb, aber keine Kilowattstunden. Für eine Einsparaussage in kWh oder CO₂ brauchst du also konkrete Wärmeverbrauchsmengen. Dabei kannst du auch auf deine eigenen Zähler setzen und diese Werte manuell übertragen. Das Modul ersetzt weder eine Zertifizierung noch die rechtliche Prüfung deiner Kommunikation. Aber es liefert die Datengrundlage dafür. Und keine Software kann dir eine Wertsteigerung deiner Immobilie oder einen Sprung in der Effizienzklasse zusagen. Sie hilft dir, Verbrauch und Betriebskosten zu senken, und liefert die Daten, mit denen du Einsparungen gegenüber Mietern, Käufern und Banken belegst.

Tipps für Eigentümer und Betreiber von Nichtwohngebäuden in Bezug auf Energieeffizienz und nachhaltige Aussagen:

1. Energieausweis prüfen: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, Gültigkeit, aktuelle Kennwerte für Wärme und Strom.
2. Zählerstruktur prüfen: Gibt es Wärmemengenzähler je Gebäudeteil oder Bereich, oder nur einen Hauptzähler?
3. Baseline festlegen und dokumentieren, bevor die Maßnahmen starten.
4. Alle Stellen sammeln, an denen das Gebäude mit Umwelt oder Effizienz beworben wird: Exposé, Website, Vermietungsportale, Mieterpräsentationen, ESG-Bericht.
5. Pauschale Begriffe zur Nachhaltigkeit durch konkrete und belegbare Aussagen ersetzen oder streichen.
6. Einen Belegordner anlegen und eine verantwortliche Person benennen, die neue Aussagen vor der Veröffentlichung prüft.
7. Bei Unsicherheit juristischen Rat einholen und prüfen lassen, bevor eine Aussage veröffentlicht wird.

Fazit: Effizienz zahlt sich aus, wenn du sie zeigen kannst

Die Wüest-Studie gibt für Büroimmobilien eine klare Richtung vor. Bessere Effizienzklassen gehen mit höheren Angebotsmieten und Angebotspreisen einher, und der Effekt hat sich innerhalb von zwei Jahren deutlich verstärkt. Ab 2027 wird die Effizienzklasse auch bei Nichtwohngebäuden amtlich und steht in jeder Immobilienanzeige. Gleichzeitig verlangt das UWG, dass Umweltaussagen konkret und belegbar sind, im B2B-Bereich ebenso wie gegenüber Verbrauchern.

Für Eigentümer und Betreiber ergeben sich daraus zwei Aufgaben. Die Effizienzklasse im Bedarfsausweis verbessern vor allem Maßnahmen an Gebäudehülle, Wärmeerzeuger und Anlagentechnik. Die Kosten im Betrieb und die Glaubwürdigkeit deiner Kommunikation hängen am gemessenen Verbrauch. Für beides brauchst du eine Datengrundlage, die du heute aufbauen kannst. Dazu benötigst du eine saubere Baseline, Zähler an den richtigen Stellen und eine Auswertung, die Maßnahmen dokumentiert.

Wer 2027 ein Exposé mit der Effizienzklasse für Nichtwohngebäude veröffentlicht, muss mit Fragen nach den Zahlen dahinter rechnen. Also warum nicht gleich drei Fliegen mit einer Klappe schlagen, indem du deine Heizkörper automatisch steuern lässt, die Verbrauchswerte digital erfasst und ein Datenanalyse-Tool dir Zahlen aufbereitet?

Häufig gestellte Fragen

Quellen und Hintergrundinformationen

• Wüest Partner: Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte (Studie, Januar 2026)
• Bundesministerium der Justiz: Gebäudemodernisierungsgesetz, § 56 Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung
• Bundesministerium der Justiz: Gebäudemodernisierungsgesetz, Lesefassung (PDF)
• DIN Media: DIN/TS 18599-11:2025-10, Energetische Bewertung von Gebäuden, Teil 11: Gebäudeautomation
• Europäische Union: Richtlinie (EU) 2024/825
• Bundesgerichtshof: Urteil vom 27.06.2024, Az. I ZR 98/23 (Katjes, „klimaneutral“)
• Betterspace: Neues Analysesystem erkennt Energiefresser vor der Abrechnung (September 2026)
• Konii: Energieeffizienz beeinflusst Immobilienpreise und Mieten messbar und stärker als je zuvor (22.01.2026)
• dena: Leitfaden Energieausweis, Teil 3, Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude
• umwelt-online: Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte und Vergleichswerte im Nichtwohngebäudebestand (Abschrift)
• LTO: BGH sieht irreführende Werbung: Katjes muss erklären, was „klimaneutral“ heißt
• activemind.legal: Nachhaltigkeitsangaben im B2B nach der UWG-Reform
• Hogan Lovells: Vom Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz
• buzer.de: § 86 GModG mit Änderungshistorie (konsolidierte Fassung, nicht amtlich)
• Osborne Clarke: Greenwashing-Verbot: Was die UWG-Reform für umweltbezogene Werbeaussagen bedeutet