GModG und Pflegeheime: Welche Pflichten wirklich gelten

Das Wichtigste zum GModG für Pflegeheime in Kürze

• Die dringendste Frist ist der 30. September 2027: Heizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis dahin geprüft und optimiert sein, sofern das Haus mindestens sechs Nutzungseinheiten hat.
• Neue Gasheizungen sind wieder erlaubt. Ab 2029 muss aber ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe genutzt werden, beginnend mit 10 Prozent. Einzelne Länder wie Baden-Württemberg verlangen beim Heizungstausch schon heute mehr.
• Jedes Bewohnerzimmer braucht eine eigene Temperaturregelung, eine Gruppenregelung ist in Wohngebäuden nicht zulässig.
• Für Neubauten kommen bis 2030 Ökobilanz, Nullemissionsstandard und Solarpflicht hinzu.
• Die Bußgelder liegen je nach Pflicht bei bis zu 5.000, 10.000 oder 50.000 Euro, bei grober Fahrlässigkeit halbiert. Der stärkere Grund zu handeln sind die laufenden Energiekosten.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz und Auswirkungen auf Pflegeheime

Pflegeheime sind nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz Wohngebäude. Die vieldiskutierte Pflicht zur Gebäudeautomation aus § 56 GModG gilt für sie deshalb in aller Regel nicht. Entwarnung ist das trotzdem nicht: Für viele Einrichtungen läuft bereits eine Frist bis zum 30. September 2027, und beim Heizungstausch gelten neue Spielregeln.

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. In der Fachpresse dreht sich fast alles um die gesenkte Schwelle von 70 Kilowatt für die Gebäudeautomation. Viele Träger fragen sich seitdem, ob sie bis Ende 2029 nachrüsten müssen.

Die kurze Antwort: meistens nicht wegen § 56. Die längere Antwort steht in diesem Beitrag. Wir haben die Vorschriften, die für Pflegeeinrichtungen relevant sind, am Gesetzestext geprüft. Rechtsberatung ersetzt das nicht, aber es hilft dir, die richtigen Fragen an Energieberater, Haustechnik und Eigentümer zu stellen.

Warum Pflegeheime als Wohngebäude gelten

Das Gesetz definiert in § 3 Abs. 1 Nr. 33 ein Wohngebäude als Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen sind ausdrücklich eingeschlossen. Alles andere ist ein Nichtwohngebäude, zum Beispiel Hotels, Kliniken, Schulen oder Verwaltungsgebäude.

Diese Einordnung entscheidet über viel. § 56 GModG verpflichtet ausschließlich Nichtwohngebäude mit mehr als 70 Kilowatt Nennleistung, bis Ende 2029 ein System für Gebäudeautomation nachzurüsten. Ein Pflegeheim mit 120 Plätzen und 250 Kilowatt Heizleistung fällt also nicht darunter, ein Hotel mit gleicher Leistung schon.

Ein Sonderfall sind gemischt genutzte Gebäude. Bis Ende 2026 gilt § 106: Teile eines Wohngebäudes, die sich in Nutzung und Technik wesentlich vom Wohnen unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Fläche ausmachen, etwa eine Tagespflege, eine Großküche für externe Kunden oder eine Verwaltung mit eigener Technik, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Regel, § 106 regelt dann die Solarenergie. Solche Bereiche werden stattdessen bei der Berechnung des Energiebedarfs als eigene Zonen erfasst (§ 20 Abs. 2). Nach unserer Lesart bleibt das Pflegeheim damit insgesamt ein Wohngebäude. Im Einzelfall sollte das ein Energieberater bestätigen.

Die nächste harte Frist: Heizungsprüfung bis 30. September 2027

geführte Heizungsanlagen, die keine Wärmepumpe sind, in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. Dieselbe Schwelle gilt für die Wärmepumpenprüfung nach § 60a und den hydraulischen Abgleich nach § 60c. Verantwortlich ist in der Regel der Eigentümer.

Bis Ende 2026 nennt das Gesetz die Prüfpunkte einzeln: optimierte Heizungsparameter, eine effiziente Pumpe, die Dämmung von Rohrleitungen und Möglichkeiten, die Vorlauftemperatur zu senken. Als regelmäßig notwendige Optimierungen zählt § 60b Abs. 2 unter anderem Nachtabsenkung, nutzungsgerechte Absenkzeiten und Hinweise zur Anwesenheitssteuerung auf.

Ab dem 1. Januar 2027 ist die Vorschrift allgemeiner gefasst: Geprüft wird, ob die Anlage hinsichtlich ihrer wesentlichen Einstellungen, Komponenten und Betriebsparameter energieeffizient läuft. Zur Optimierung gehören insbesondere Anpassungen der Regelung sowie der Temperatur- und Betriebsführung. In der Praxis bleiben die bisherigen Einzelpunkte die naheliegenden Prüffelder.

den Prüffelder.

Was die Prüfung an Optimierungsbedarf ergibt, muss innerhalb eines Jahres umgesetzt und schriftlich festgehalten werden. Die Prüfung übernehmen fachkundige Personen mit einschlägiger handwerklicher oder technischer Qualifikation, etwa Heizungsbauer oder Schornsteinfeger. Am einfachsten lässt sie sich mit der nächsten Wartung oder Feuerstättenschau verbinden. Wer ohnehin einen hydraulischen Abgleich durchführen lässt, kann die Heizungsprüfung auch darüber nachweisen.

Offen ist eine Frage, die für kleinere Einrichtungen entscheidend sein kann. Nämlich ob Bewohnerzimmer als „selbständige Nutzungseinheiten“ zählen. Das Gesetz definiert den Begriff nicht. Kläre das mit deinem Energieberater, bevor du die Frist verstreichen lässt.

Heizungstausch: Bio-Treppe statt 65-Prozent-Regel

Die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist entfallen. Neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen sind wieder erlaubt, aber nicht ohne Folgen. Wer eine solche Anlage nach dem 29. Juli 2026 einbaut, muss nach § 43 sicherstellen, dass ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt:

Bestehende Heizungen sind nicht betroffen, sie dürfen weiterlaufen. Statt der Beimischung kann die Pflicht bis Ende 2034 auch über Solarthermie oder eine Lüftungsanlage erfüllt werden, die das ganze Gebäude versorgt, mindestens 73 Prozent der Wärme zurückgewinnt und eine Leistungszahl von mindestens 10 erreicht. Wärmepumpen-Hybride gelten ab bestimmten Leistungsanteilen ebenfalls als Erfüllung.

Für die typische Struktur in der Pflege wichtig: Gehört das Gebäude einem Investor und betreibt der Träger die Heizung, liegt die Pflicht beim Betreiber. Das sollte in Pachtverträgen klar geregelt sein, denn biogene Brennstoffe sind teurer als Erdgas.

Und ein Punkt, der in vielen Artikeln fehlt: § 9 erlaubt den Ländern strengere Regeln. In Baden-Württemberg gilt das Erneuerbare-Wärme-Gesetz weiter. Wer dort in einem vor 2009 errichteten Gebäude die Heizung tauscht, muss sofort mindestens 15 Prozent erneuerbare Wärme nutzen oder Ersatzmaßnahmen nachweisen. Laut Fachquellen bestehen auch in Hamburg und Schleswig-Holstein eigene Vorgaben. Träger mit Standorten in mehreren Ländern sollten jeden Standort einzeln prüfen.

Was im Bestand außerdem gilt

Die folgenden Pflichten sind nicht neu, sie stammen größtenteils aus dem früheren Recht. Sie gelten aber weiter, und einige davon sind mit den höchsten Bußgeldern des Gesetzes belegt.

Raumweise Regelung (§ 63 GModG)

Jede wassergeführte Heizung braucht eine selbsttätig wirkende Regelung der Raumtempera-tur, also mindestens ein Thermostatventil je Raum. Fehlt sie im Bestand, muss der Eigentümer nachrüsten. Für Pflegeheime wichtig: In Nichtwohngebäuden dürfen gleichartige Räume ge-meinsam geregelt werden, in Wohngebäuden nicht. Jedes Zimmer braucht seine eigene Rege-lung.

Selbsttätige Regelung der Wärmezufuhr (§ 61 GModG)

Zentralheizungen brauchen zentrale selbsttätige Einrichtungen, die Wärmezufuhr und Pumpen abhängig von der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und von der Zeit absenken und abschalten. Für bestehende Gebäude ist die Nachrüstfrist bereits am 30. September 2021 abgelaufen. Wo diese Regelung fehlt, besteht also schon heute ein Rückstand.

Oberste Geschossdecke (§ 35 GModG)

Erfüllt die Decke zum unbeheizten Dachraum nicht den Mindestwärmeschutz, muss sie gedämmt werden (U-Wert höchstens 0,24 W/(m²K)). Alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach.

Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume, typischerweise im Heizungskeller, müssen gedämmt werden. Die Mindestdicke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser, bei Leitungen bis 22 Millimeter Innendurchmesser sind es 20 Millimeter Dämmung. Das Thema lässt sich gut mit der Heizungsprüfung nach § 60b verbinden. Bis Ende 2026 gehört die Rohrdämmung dort ausdrücklich zum Prüfumfang, und auch danach ist es sinnvoll, sie dabei mitprüfen zu lassen.

Klima- und Lüftungsanlagen (§ 74 GModG)

Klimaanlagen und kombinierte Klima- und Lüftungsanlagen mit mehr als 12 Kilowatt Kälteleistung müssen regelmäßig energetisch inspiziert werden. Ab 2027 kommen reine Lüftungsanlagen über 70 Kilowatt hinzu. In Wohngebäuden entfällt die Pflicht, wenn eine kontinuierliche elektronische Überwachung die Effizienz der Anlagen misst und bei Verschlechterung warnt und zusätzlich eine wirksame Regelung vorhanden ist.

Energieausweis: Verpachtung ist der häufigste Anlass

Ein Energieausweis ist nach § 80 GModG bei Neubau, Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing nötig, sofern kein gültiger vorliegt. In der Pflege ist die Verpachtung der typische Fall: Gehört das Haus einem Investor, muss er dem Träger den Ausweis vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Ab 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags diese Pflicht aus.

Welche Ausweisart möglich ist, ändert sich zum 1. Januar 2027. Bis dahin können Pflegeheime als Wohngebäude einen Verbrauchsausweis nutzen, der nur Heizung und Warmwasser erfasst und auf Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten beruht. Ab 2027 sieht § 82 den Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude vor, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Ob ein Pflegeheim mit Pflege-, Verwaltungs- und Küchenbereichen darunterfällt, lässt das Gesetz offen. Im Zweifel ist ein Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierungnötig. Kläre das vor der nächsten Ausstellung mit dem Aussteller.

Wer die Daten liefert, haftet für sie. Nach § 83 GModG muss der Eigentümer dafür sorgen, dass von ihm bereitgestellte Daten richtig sind. Der Aussteller muss sie prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden. Lückenhafte Abrechnungen oder nicht bereinigte Leerstände fallen also auf den Eigentümer zurück.

Weitere Neuerungen ab 2027: Der Ausweis wird digital in maschinenlesbarem Format ausgestellt, für Wohngebäude bleibt die Skala von A+ bis H. Er gibt außerdem an, ob das Heizungsverteilsystem mit niedrigen oder effizienten Temperaturen betrieben werden kann und ob das Gebäude auf externe Signale reagieren und seinen Verbrauch anpassen kann. Die Modernisierungsempfehlungen müssen künftig beurteilen, ob Heizungsanlagen mit effizienteren Temperatureinstellungen laufen können, einschließlich der Anforderungen an Temperatur und Durchfluss.

Neubau und Erweiterung: Was bis 2030 kommt

Ein neues Pflegeheim darf nach § 15 GModG höchstens 55 Prozent des Primärenergiebedarfs eines vergleichbaren Referenzgebäudes erreichen. Bis 2030 kommen drei weitere Anforderungen hinzu:

• Ökobilanz: Ab 1. Januar 2028 müssen die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche ermittelt und im Energieausweis angegeben werden, ab 2030 für alle Neubauten. Die meisten Pflegeheim-Neubauten liegen über dieser Grenze. Grenzwerte gibt es noch nicht, es ist eine Berechnungs- und Ausweispflicht.
• Nullemissionsgebäude: Ab 1. Januar 2030 dürfen neue Gebäude am Standort keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr verursachen.
• Solarpflicht: Ab 1. Januar 2030 brauchen neue Wohngebäude unabhängig von ihrer Größe eine Photovoltaik- oder Solarthermieanlage. Wer heute plant und nach 2027 fertigstellt, sollte das von Anfang an einrechnen. Für bestehende Wohngebäude gibt es keine bundesweite Solarpflicht. Bei einer Dachsanierung können aber Landesregeln greifen, laut Fachquellen derzeit in Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen.

Für Träger mit mehreren Gebäuden auf einem Gelände lohnt ein Blick auf die Innovationsklausel in § 103 GModG. Bis Ende 2030 können Eigentümer räumlich zusammenhängender Gebäude vereinbaren, die Anforderungen bei Sanierungen gemeinsam zu erfüllen. Ein schwer sanierbarer Altbau kann so durch ein besser saniertes Nachbargebäude ausgeglichen werden, solange jedes Gebäude eine Mindestqualität erreicht und alle Maßnahmen innerhalb von drei Jahren umgesetzt werden.

Eine Lücke ist noch offen: Die EU-Gebäuderichtlinie sieht für neue Wohngebäude eine kontinuierliche Überwachung der Effizienz der Gebäudetechnik vor. Im aktuellen GModG ist diese Anforderung für Wohngebäude bislang nicht ausdrücklich umgesetzt. Ob und wann der Gesetzgeber nachzieht, ist offen.

Bußgelder: Was wirklich droht

In vielen Artikeln zum GModG ist pauschal von 50.000 Euro die Rede. Das stimmt nur für einen Teil der Pflichten. § 108 kennt drei Stufen, und für Pflegeheime sieht die Zuordnung so aus:

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Ein Bußgeld setzt Vorsatz oder Leichtfertigkeit voraus, also grobe Fahrlässigkeit. Und bei fahrlässigem Handeln halbiert sich der Höchstbetrag nach § 17 Abs. 2 des Ordnungswidrigkeitengesetzes. Eine versäumte Heizungsprüfung kostet dann höchstens 2.500 Euro.

Das Bußgeld ist deshalb selten der eigentliche Grund zu handeln. Wichtiger sind die Kosten, die eine schlecht eingestellte Heizung jeden Winter verursacht, und bei einer neuen Gasheizung ab 2029 die Mehrkosten der Bio-Treppe.

Was das für den Betrieb deines Pflegeheims bedeutet

Das GModG zwingt Pflegeheime nicht zur Gebäudeautomation. Es zeigt aber deutlich, wohin der Gesetzgeber schaut: auf den laufenden Betrieb. Regelung, Temperatur- und Betriebsführung stehen nicht zufällig im Zentrum der Heizungsprüfung nach § 60b. Und ab 2027 fragt auch der Energieausweis, ob ein Haus mit effizienteren Temperaturen betrieben werden kann.

In der Praxis kollidieren diese Punkte mit dem Pflegealltag. Bewohnerzimmer brauchen konstant angenehme Temperaturen, Gemeinschaftsräume, Verwaltung und Therapieräume werden zu festen Zeiten genutzt, Fenster stehen zum Lüften offen. Eine einmalige Einstellung am Heizkessel bildet das nicht ab. Eine zentrale Nachtabsenkung ist im Pflegeheim deshalb nur begrenzt möglich, ohne dass Bewohnerzimmer auskühlen.

Hier setzt eine raumweise digitale Steuerung an, wie wir sie mit better.energy anbieten. Sie verlagert die Absenkung, auf die die Optimierung nach § 60b zielt, dorthin, wo sie im Pflegeheim möglich ist: Verwaltung, Therapie- und Gemeinschaftsräume folgen eigenen Zeitplänen, Bewohnerzimmer bleiben konstant warm. Mit Fensterkontakten wird die Heizung beim Lüften automatisch heruntergeregelt. Das System läuft über ein eigenes Funknetz, unabhängig von der IT des Hauses. Für Bewohnerzimmer eignen sich Thermostate mit Tasten und gut lesbarem Display, die auch ältere Menschen sicher bedienen können.

Zwei weitere Punkte passen direkt zu den Pflichten aus § 60b und § 60c GModG:

• Niedrigere Vorlauftemperatur: Eine niedrigere Vorlauftemperatur ist der wichtigste Hebel bei Heizungsprüfung und hydraulischem Abgleich, und ab 2027 müssen auch die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis effizientere Temperatureinstellungen beurteilen. In better.energy sind Raumtemperatur und Ventilstellung jedes Heizkörpers einsehbar. Daran lässt sich erkennen, welche Räume bei abgesenkter Vorlauftemperatur nicht mehr warm genug werden. Das ist zugleich die Vorarbeit für eine spätere Wärmepumpe.
• Dokumentation der Optimierung: Was die Heizungsprüfung an Optimierungen ergibt, muss innerhalb eines Jahres umgesetzt und festgehalten werden. Das Modul Analyze erkennt Ineffizienzen und dokumentiert durchgeführte Maßnahmen. Die Bestätigung durch die fachkundige Person ersetzt es nicht, es macht aber nachvollziehbar, was umgesetzt wurde.

Für Häuser, die eine neue Gasheizung planen, kommt ein wirtschaftlicher Punkt hinzu. Die Mehrkosten der Bio-Treppe steigen mit jeder verbrauchten Kilowattstunde. Wer den Verbrauch senkt, senkt ab 2029 also nicht nur die Kosten für Erdgas, sondern auch für die teureren biogenen Brennstoffe.

Wichtig ist uns dabei eine ehrliche Abgrenzung:

1. better.energy ersetzt die Heizungsprüfung nach § 60b GModG nicht. Sie betrifft den Wärmeerzeuger und muss von einer fachkundigen Person durchgeführt werden.
2. Die Pflicht zur raumweisen Regelung nach § 63 GModG erfüllt bereits ein einfaches Thermostatventil. Ein smartes System ist dafür nicht nötig.
3. Verbrauchsdaten liefert better.energy mit dem Modul Monitor, das Wärmemengen über digitale Zähler erfasst. Diese Messwerte können als sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen im Sinne von § 82 in einen Verbrauchsausweis einfließen, soweit für das Haus ein Verbrauchsausweis zulässig ist. Und sie helfen dem Eigentümer, seiner Pflicht aus § 83 GModG nachzukommen, nur richtige Daten an den Aussteller zu liefern, weil der Verbrauch lückenlos dokumentiert ist.

Ein guter Zeitpunkt für die Entscheidung ist der hydraulische Abgleich nach § 60c GModG. Er erfolgt nach Verfahren B der einschlägigen Fachregel oder einem gleichwertigen Verfahren, die Bestätigung enthält eine raumweise Heizlastberechnung, und in der Praxis wird dabei der Durchfluss an jedem Heizkörper eingestellt. Dafür braucht es voreinstellbare Ventile. Das Gesetz schreibt sie nicht ausdrücklich vor, ältere Ventile müssen aber oft ohnehin getauscht werden. Wer dann sowieso an jedem Heizkörper arbeitet, kann prüfen, ob sich statt eines einfachen Thermostatkopfs eine digitale Steuerung rechnet. Das ist keine Pflichtfrage, sondern eine Frage der Wirtschaftlichkeit.

Fazit zum GModG & Pflegeheimen: Keine Pflicht, aber ein klarer Auftrag

Das GModG nimmt Pflegeheime bei der Gebäudeautomation aus der Pflicht. Die Gründe, sich trotzdem darum zu kümmern, stehen aber nicht im Gesetz, sondern in der eigenen Energieabrechnung, dem wirtschaftlichen Betrieb und dem Bewohnerkomfort.

Ein Pflegeheim heizt rund um die Uhr, an 365 Tagen im Jahr, für Menschen, die besonders auf Wärme angewiesen sind. Jede Stunde, in der ein leerer Gemeinschaftsraum oder ein Büro am Wochenende voll beheizt wird, kostet Geld, das in der Pflege fehlt. Mit steigenden CO2-Preisen und ab 2029 teureren Brennstoffen bei neuen Gasheizungen wächst dieser Betrag jedes Jahr.

Dazu kommt, was das Gesetz bereits verlangt: Heizungsprüfung, Optimierung, hydraulischer Abgleich und eine Dokumentation, die einer Nachfrage standhält. Wer Raumtemperaturen, Ventilstellungen und Verbräuche kennt, erledigt diese Pflichten mit belastbaren Daten statt mit Schätzungen. Und wer heute die Grundlage dafür schafft, ist vorbereitet, wenn der Gesetzgeber die Überwachungspflichten der EU-Gebäuderichtlinie auch für Wohngebäude umsetzt.

Die Frage ist deshalb nicht, ob das GModG Automation vorschreibt. Die Frage ist, wie lange sich ein Haus leisten will, im Blindflug zu heizen.

Häufig gestellte Fragen

Quellen und Hintergrundinformationen

• Gebäudemodernisierungsgesetz, Gesamttext (§§ 3, 9, 15, 35, 43, 56, 60a bis 60c, 63) und § 61 Regelung der Wärmezufuhr
• § 69 Rohrleitungen und Anlage 8
• § 82 Energieverbrauchsausweis und § 83 Ermittlung und Bereitstellung von Daten
• § 103 Innovationsklausel
• § 108 Bußgeldvorschriften
• § 17 Ordnungswidrigkeitengesetz
• Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 (Änderungsgesetz)
• GModG-Infoportal des Bundes: Betreiberpflichtenl des Bundes: EU-Gebäuderichtlinie
• Umweltministerium Baden-Württemberg: Fragen und Antworten zum Heizen
• Recht energisch: Vorgaben beim Heizungstausch nach Bundesland
• online-energieausweis.org: § 74 in der Fassung ab 2027 (nichtamtliche Lesefassung)
• ista: Solarpflicht laut GModG (Unternehmensblog, Oktober 2026)
• CircularLCA: Ökobilanz-Pflicht nach GModG (Anbieterblog, Oktober 2026)
• SolarMatrix: GModG statt GEG, was für Wohngebäude gilt (Anbieterblog, Oktober 2026)

Stand der Rechtslage: November 2026. Die ab 1. Januar 2027 geltenden Änderungen aus Artikel 2 des Änderungsgesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226) sind berücksichtigt. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung.