Contracting für Einzelraumsteuerung: Energieeffizienz ohne großen Kapitaleinsatz?

5 Fakten zum Contracting:

• Contracting bedeutet, ein Dienstleister finanziert, implementiert und betreibt die Einzelraumsteuerung der Heizung und du zahlst aus eingesparter oder gelieferter Energie
• Es gibt zwei Grundmodelle: Energiespar-Contracting mit Einspargarantie und Energieliefer-Contracting mit Wärmelieferung
• Am besten geeignet für große Liegenschaften, Ketten und die öffentliche Hand, wenn nur knappe Budgets vorhanden sind
• Contracting entspricht bei Kommunen meist einem kreditähnlichen Rechtsgeschäft und ist anzeigepflichtig
• Contracting ist mit Förderungen kombinierbar, das Kumulierungsverbot gilt. Contractor kann BEG EM oder EEW als Antragssteller nutzen

Warum Contracting an Präsenz gewinnt

Die Energiekosten sind hoch, der CO₂-Preis steigt, und für größere Immobilien und Liegenschaften, wie Pflegeheime, Hotels, Öffentliche Einrichtungen, Schulen und viele andere verschärft das reformierte Gebäudeenergiegesetz, jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz, (GModG), die Pflichten zur Gebäudeautomation. Gleichzeitig ist das Budget begrenzt und Investitionen geraten ins Wanken. Genau in dieser Lage taucht ein Begriff immer wieder auf: Contracting.

Contracting verspricht, die Modernisierung von Gebäuden von der Investitionsentscheidung zu entkoppeln. Du bekommst die Maßnahme, ohne den Kaufpreis auf einmal zu stemmen. Das klingt nach der Lösung für jeden, der eine Einzelraumsteuerung will, um die Energieeffizienz seiner Immobilie zu verbessern, aber das Budget fehlt. Dieser Beitrag ordnet ein, für welche Energiesparmaßnahmen sich das Contracting-Modell eignet, wann es sich trägt und was es dabei zu beachten gibt.

Was Contracting eigentlich ist

Contracting ist ein Sammelbegriff für Finanzierungsmodelle, bei denen ein spezialisierter Energiedienstleister, der Contractor, Investition, Umsetzung und Betrieb einer Energiemaßnahme übernimmt und dafür laufend vergütet wird. Der Gebäudeeigentümer investiert kein oder wenig eigenes Kapital. In der Praxis dominieren zwei Contracting-Modelle, das Energiespar- und das Energieliefer-Contracting. Dabei umfasst Contracting neben der Finanzierung der Energieeffizienzlösung immer einen Dienstleistungspart, welche in der Regel aus Planung, Umsetzung, Betrieb, Wartung und Abrechnung besteht.

Energiespar-Contracting

Beim Energiespar-Contracting, auch bekannt unter der Abkürzung ESC, handelt es sich um ein Model, bei dem eine Energiesparmaßnahme durch die erzielten Einsparungen finanziert wird. Der Contractor setzt die Effizienzmaßnahmen um und garantiert vertraglich eine bestimmte Energieeinsparung. Erreicht er sie nicht, trägt er den Fehlbetrag. Übertrifft er sie, teilen sich Eigentümer und Contractor den zusätzlichen Erfolg nach vereinbartem Schlüssel. Vergütet wird über die sogenannte Contracting-Rate, also eine Beteiligung an der Einsparung. Kern dieses Modells ist die Einspargarantie der umgesetzten Energieeffizienz-Lösung.

Energieliefer-Contracting

Das Energieliefer-Contracting, kurz ELC, auch bekannt als Wärmeliefer-Contracting hingegen basiert auf der Zahlung eines Grundpreises für eine Energiesparmaßnahme und einem Arbeitspreis für die gelieferte Energie. Hier steht also die Energieerzeugung im Mittelpunkt. Der Contractor baut oder erneuert zum Beispiel die komplette Heizung oder einen Kessel und liefert dem Gebäude Nutzenergie. Er ist wirtschaftlicher Eigentümer der Anlage, wartet sie und trägt das Betriebsrisiko. Vergütet wird er dann über einen Grundpreis für die Anlage plus einen Arbeitspreis für die gelieferte Energiemengen.

Mischformen von Contracting

Daneben gibt es Mischformen wie das Energiebudget-Contracting und das reine Finanzierungs-Contracting. Für die Steuerungs- und Verbrauchsseite, um die es bei einer Einzelraumsteuerung geht, ist das Energiespar-Contracting das passende Grundmodell, weil dort die verbrauchsseitige Effizienz und nicht die Erzeugung im Fokus steht.

Wie läuft ein Contracting-Projekt ab?

Ein Energiespar-Contracting folgt in der Regel den folgenden sechs Schritten:

1. Grobanalyse: Der Contractor sichtet Verbrauchsdaten der Immobilien und vor Ort deren Bauzustand. Anhand dieser Werte schätzt er das allgemeine Einsparpotenzial des Gebäudes ab.
2. Feinanalyse: Anschließend erfolgt eine detaillierte energetische Untersuchung und ein konkretes Maßnahmenpaket wird beschlossen. Anhand dessen wird der Investitionsbedarf ermittelt sowie eine belastbare Einsparprognose. Sie ist die Grundlage für die Garantie.
3. Vertrag mit Einspargarantie: Danach werden eine Ausgangsbasis, die sogenannte Baseline für den bisherigen Verbrauch, die garantierte Einsparung und die Contracting-Rate festgelegt.
4. Umsetzung: Nach der Vertragsunterzeichnung plant der Contractor die Installation der Technik und Software und finanziert und implementierte diese im Gebäude.
5. Betrieb und Abrechnung: Während der Vertragslaufzeit ist der Contractor verantwortlich für den Betrieb und die Wartung der eingebauten Technik. Außerdem misst er die erzielte Einsparung und rechnet jährlich ab.
6. Vertragsende: Nach Ablauf der Laufzeit gehen die Anlagen in der Regel in das Eigentum des Gebäudeeigentümers über.

Übliche Laufzeiten liegen beim Energiespar-Contracting meist zwischen sieben und zehn Jahren. Beim Energieliefer-Contracting ist die Spanne deutlich größer und liegt bei fünf bis zwanzig Jahren. Grundsätzlich gilt hier: Je höher die Investition und je länger die Amortisation, desto länger der Vertrag.

So wird der Contractor bezahlt

Der Punkt, der Contracting von einer normalen Dienstleistung unterscheidet, ist die Art der Vergütung. Der Contractor bekommt keine feste Gebühr, die zufällig aus deinem Budget für Strom und Wärme gedeckt wird. Er wird aus der Einsparung bezahlt, die er selbst erzeugt. Das funktioniert in drei Schritten.

Zuerst wird wie oben bereits erwähnt, eine Ausgangsbasis festgelegt, die Baseline. Sie beschreibt, was das Gebäude ohne die Maßnahme an Energie kosten würde, bereinigt um Witterung und Nutzung. Diese Baseline ist der Maßstab, an dem später alles gemessen wird.

Diese Einsparung wird aufgeteilt. Ein Teil geht als Contracting-Rate an den Contractor. Damit deckt er seine Investition in die Hardware, die Installation, Wartung und Betrieb sowie seine Marge. Der Rest verbleibt bei dir. Während der Vertragslaufzeit ist dein Anteil oft kleiner, weil der Contractor den größeren Teil braucht, um seine Vorleistung zu refinanzieren. Nach Vertragsende fällt die Rate weg. Ab dann bleibt die gesamte Einsparung bei dir, und die Anlage gehört in der Regel dann ebenfalls dir.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel macht das anschaulich. Angenommen, ein Gebäude verursacht ohne Maßnahme 100.000 Euro Heizkosten im Jahr. Nach Einbau der Technik sinken die Kosten auf 75.000 Euro, die Einsparung beträgt also 25.000 Euro. Davon gehen zum Beispiel 20.000 Euro als Contracting-Rate an den Contractor, 5.000 Euro bleiben sofort bei dir. Nach Ablauf des Vertrags entfällt die Rate, die vollen 25.000 Euro pro Jahr bleiben bei dir, und die Anlage ist dein Eigentum. Die konkrete Aufteilung und Höhe sind Verhandlungssache und je nach Projekt sehr unterschiedlich.

Abgesichert wird das Ganze durch die Einspargarantie. Erreicht der Contractor die vereinbarte Einsparung nicht, trägt er den Fehlbetrag. Dein Risiko ist damit gedeckelt, das unternehmerische Risiko der Maßnahme liegt beim Dienstleister. Genau dafür behält er einen Teil der Einsparung ein.

Wichtig für die Einordnung: Der Contractor ist in diesem Modell ein spezialisierter externer Energiedienstleister. Betterspace liefert die Technik, tritt aber nicht selbst als Contractor auf und rechnet nicht über die Einsparung ab. Damit dieses Modell für eine smarte Einzelraumsteuerung sauber funktioniert, muss die Einsparung belastbar messbar sein. Das setzt eine Wärmemengenmessung beispielsweise mit better.energy – Monitor als Datengrundlage, voraus.

Die Auswirkungen von Contracting auf die Liquidität

Für die meisten Gebäudebetreiber von Hotels, Pflegeheimen, Bildungseinrichtungen, öffentlichen Gebäuden oder Immobilienbesitzern liegt der Hauptgrund, über Contracting nachzudenken, in den positiven Auswirkungen auf die Liquidität. Dabei sind drei Effekte besonders wichtig.

1. Kein oder geringer Kapitaleinsatz zu Projektbeginn

Statt einer einmaligen Investition zahlst du lediglich eine laufende Rate, die sich idealerweise aus der Einsparung trägt. Das Investitionsbudget bleibt für anderes frei und es hat kaum Einfluss auf die Liquidität.

2. Bilanzielle Wirkung bei Unternehmen

Bleibt der Contractor wirtschaftlicher Eigentümer der Anlage, taucht die intelligente Einzelraumsteuerung nicht als Vermögensgegenstand und die Finanzierung nicht als Verbindlichkeit in der Bilanz auf. Das schont die Eigenkapitalquote und belastet vorhandene Kreditlinien nicht. Kleiner Tipp: Wie ein konkreter Vertrag nach HGB zu behandeln ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor Vertragsschluss von Steuerberatungsprofis beurteilt werden.

3. Sonderfall öffentliche Hand

Hier ist der Liquiditätsvorteil oft kleiner, als es auf den ersten Blick scheint. Denn das Energiespar-Contracting wird im kommunalen Haushaltsrecht überwiegend als kreditähnliches Rechtsgeschäft eingestuft. Das bedeutet: Die künftige Zahlungsverpflichtung muss im Haushaltsplan und im Jahresabschluss ausgewiesen werden, und zudem ist je nach Bundesland eine Anzeige oder Genehmigung durch die Kommunalaufsicht notwendig. Der Leitsatz hier lautet sinngemäß: Wo die Haushaltslage eine Kreditfinanzierung nicht zulässt, ist auch kein kreditähnliches Geschäft zulässig. Contracting umgeht die Schuldengrenze also nicht, es verschiebt die Belastung nur in eine andere Kategorie. Die genaue Einordnung ist immer Einzelfallfrage und wird je nach Landesrecht unterschiedlich behandelt.

Für wen lohnt sich Contracting, als erweitertes Finanzierungsmodell?  

Contracting lohnt sich nicht überall gleich und schon gar nicht für alle Arten von Immobilien. Die Faustregel: Je größer die Liegenschaft, je höher die Energiekosten und je knapper die eigene Fachkompetenz, desto eher trägt das Modell.

Gut geeignet ist Contracting für:

• Die öffentliche Hand, wenn Haushaltsmittel für notwendige Sanierungen fehlen und intern die Fachleute für die Umsetzung nicht vorhanden sind, kann Contracting sich lohnen, vorausgesetzt es dient nicht nur als reines Finanzierungsmodel, sondern beinhaltet auch Dienstleistungen. Das Kompetenzzentrum Contracting der Deutschen Energieagentur dena rückt besonders für kommunale Gebäude das Energiespar-Contracting in den Fokus.
• Große Betreiber und Ketten, etwa Pflegeträger mit vielen Standorten oder Hotelgruppen, bei denen ein Maßnahmenpaket über viele Gebäude skaliert werden soll. In diesem Fall können die Transaktionskosten pro Objekt sinken.
• Liegenschaften mit sehr hohem und trägem sinkendem Verbrauch, bei denen sich eine garantierte Einsparung über Jahre wirtschaftlich rechnet.

Weniger geeignet ist Contracting für kleinere und mittlere Unternehmen, die Contracting für schnell amortisierende Einzelmaßnahmen nutzen wollen. Der Aufwand für Analyse, Vertrag, Messung und Abrechnung ist nicht zu unterschätzen. Bei einer überschaubaren Investition frisst der Dienstleistungspart als Teil des Contractings in Form von höhren monatlichen Raten den Kostenvorteil auf.

Contracting und Förderung: Passt das zusammen?

Die verbreitete Sorge, Förderung und Contracting würden sich ausschließen, stimmt nicht. Aber es gibt Regeln zu beachten.  Entscheidend ist, wer letztendlich investiert und damit Antragsteller ist.

Im Contracting investiert der Contractor. Also stellt in der Regel er den Förderantrag und gibt den Vorteil über eine niedrigere Rate an dich weiter. Zwei Programme sind für verbrauchs- und steuerungsseitige Maßnahmen in Nichtwohngebäuden relevant:

• BEG EM (Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen) über das BAFA. Auch Nichtwohngebäude sind förderfähig, und Contractoren können eigenständig Anträge stellen. Für ein Gebäude können mehrere Anträge für unterschiedliche Maßnahmen und sogar von unterschiedlichen Antragstellern gestellt werden, solange die Höchstgrenzen eingehalten werden.
• EEW (Bundesförderung für Energie- und Ressourceneffizienz in der Wirtschaft), Modul 3 über das BAFA. Gefördert werden Mess-, Steuer- und Regelungstechnik, Sensorik und Energiemanagement-Software. Voraussetzung ist allerdings, dass die Technik in ein Energie- oder Umweltmanagementsystem eingebunden ist und die verwendete Software auf der BAFA-Förderliste steht. Für better.energy trifft das nicht zu, das Produkt ist nicht auf der BAFA-Förderliste geführt. Eine EEW-Förderung über Modul 3 kommt für better.energy daher nicht in Betracht. Für andere Bestandteile eines Contractings, für die der Contractor die Vorauss  etzungen erfüllt, kann das Modul dagegen eine Rolle spielen.

Diese drei Regeln solltest du beim Contracting kennen:

1. Kumulierungsverbot. Für dieselbe Maßnahme am selben Bauteil darf nur ein Förderprogramm genutzt werden. Verschiedene Maßnahmen dürfen mit verschiedenen Programmen gefördert werden, solange die Gesamtförderung die tatsächlichen Kosten nicht übersteigt.
2. Antrag vor Beauftragung. Der Antrag muss vor Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags gestellt werden. Im Contracting steuert der Contractor diesen Ablauf, das ist Teil seiner Leistung.
3. Nachweise und Technik-Anforderungen. Bei der EEW braucht es den nachgewiesenen Einspareffekt, oft einen Sachverständigen und die Listung der Software.

Wo Einzelraumsteuerung für Heizkörper und Contracting zusammenpassen

Jetzt zum Kern für unsere Zielgruppe. Eine Einzelraumsteuerung ist eine verbrauchsseitige Effizienzmaßnahme mit vergleichsweise geringer Investition und kurzer Amortisation. Damit ist sie ein guter Baustein, aber ein schlechtes alleiniges Contracting-Objekt. Für ein eigenständiges Contracting nur über die Einzelraumsteuerung ist die Investition meist zu klein, um den Vertrags- und Abrechnungsaufwand zu rechtfertigen. Daher ergeben sich zwei realistische Wege, wenn Contracting für eine automatische Heizkörpersteuerung.

Weg eins: Einzelraumsteuerung als Teil eines größeren Contractings

Läuft in deiner Liegenschaft ohnehin ein Energiespar-Contracting über ein Maßnahmenpaket, kann die Einzelraumsteuerung ein Bestandteil davon sein. Der externe Contractor bündelt sie mit anderen Maßnahmen zu einem Vertrag mit Einspargarantie.

Weg zwei: liquiditätsschonende Finanzierung direkt

Wenn es dir nicht um eine Einspargarantie über zehn Jahre geht, sondern schlicht darum, keinen großen Betrag auf einmal zu zahlen, ist Contracting oft der komplizierteste Weg zum Ziel. Eine intelligente Einzelraumsteuerung wie better.energy amortisiert sich in der Regel schnell, weil sie Heizzeiten an die tatsächliche Nutzung koppelt und Leerlauf vermeidet. Über LoRaWAN läuft das System unabhängig vom IT-Netz und lässt sich schrittweise ausrollen.

Wir, also Betterspace sind selbst kein Contracting-Anbieter, sondern stellen die Software undTechnik über Kauf, Leasing oder Darlehen bereit. Leasing und Darlehen liefern den entscheidenden Liquiditätseffekt, also eine planbare Rate statt einer großen Einmalinvestition, ohne die lange Bindung und den Vertragsoverhead eines klassischen Contractings. Wenn Contracting für dich dennoch das passende Modell ist, prüfen wir auch dieses Model gerne für dich mit unseren externen Finanzierungspartnern.

Die folgende Tabelle stellt die drei Wege gegenüber:

Bei better.energy verbleibt die Hardware nach Vertragsende in den allermeisten Fällen beim Kunden. Bei Nichtverlängerung wird der Softwarezugang deaktiviert, die Thermostate funktionieren weiter manuell. Das ist ein spürbarer Unterschied zum Contracting, wo die Anlage während der Laufzeit dem Contractor gehört.

Zusammenfassung zu Contracting als Finanzierungsform für eine intelligente Einzelraumsteuerung der Temperaturen in Gebäuden

Contracting ist ein starkes Instrument, wenn du eine große Modernisierung planst und dieses ohne eigenes Kapital und eigenes Fachpersonal stemmen willst. Dabei musst du bereit sein, dich langfristig zu binden. Für die öffentliche Hand und für große Betreiber mit knappem Budget ist es einen ernsthaften Blick wert, mit dem Wissen, dass es haushaltsrechtlich oft als kreditähnlich behandelt wird.

Für eine Einzelraumsteuerung wie better.energy ist Contracting oft nicht der richtige Hebel. Gerade in kleineren und mittleren Betrieben ist die Lösung vom Umfang her zu klein, zu schnell amortisiert und zu unkompliziert, um den aufwändigen Vertragsapparat zu rechtfertigen. Den Liquiditätsvorteil bekommst du direkter über Leasing oder Darlehen, und die Technik gehört dir, je nach Finanzierungsoption sofort.

Du interessiert dich für die intelligente Softwarelösung better.energy und möchtest diese liquiditätsschonend einführen? Dann vereinbare gerne einen Termin mit unseren Energieexperten. Sie erklären dir in einem unverbindlichen Beratungsgespräch alle Möglichkeiten zur Finanzierung und finden eine passende Lösung.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Contracting

Quellen

• Bundesamt für Wirtschaft und Ausführkontrolle, BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BEG EM), Informationen zur Antragstellung
• Bundesamt für Wirtschaft und Ausführkontrolle, BAFA:  EEW Modul 3, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik, Sensorik und Energiemanagement-Software
• Förderdatenbank des Bundes: Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BEG EM)
• Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) – Kompetenzzentrum Contracting: Energiespar-Contracting, Grundlagen und Anwendungsbeispiele
• Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) – Kompetenzzentrum Contracting: Glossar zum Energiespar-Contracting
• Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena): Leitfaden Energiespar-Contracting (ESC) und Leitfaden Energieliefer-Contracting (ELC), 2024
• Energieagentur Rheinland-Pfalz: Energiespar-Contracting als Finanzierungsmodell für Kommunen
• Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena): Gutachten zur Einstufung von Contracting im kommunalen Haushaltsrecht, 2024
• Landesrechtliche Kommentierungen zum kreditähnlichen Rechtsgeschäft (z. B. NKomVG, SächsGemO)